요즘 밀레니얼 세대를 중심으로 조기 은퇴를 추진하는 분위기가 확산하고 있습니다. 경기가 어렵고 청년 실업률이 올라갈수록 이러한 움직임이 활발해집니다. 조기 은퇴를 하려면 경제적 자립이 우선 시 되어야 하기에 구매력이 위축될 수 있습니다. 또한 저축한 종자돈을 통한 재태크 또는 수익형 부동산 투자 등에 관심을 보이게 됩니다.
사람마다 ‘경제적 자립’의 기준은 다릅니다. 30억 이상의 자산가를 꿈꾸는 분들도 있는 반면, 연금이나 투자로 인해 고정적인 수익으로 소소한 삶을 영위하려는 소확행 위주의 목표를 가지신 분들도 계실 것입니다.
오늘은 조기 은퇴를 꿈꾸는 분들께 적합한 수익형 부동산 투자의 종목을 설명해 드리려고 합니다. 수익형 부동산 투자란 공간을 임대해 수익을 얻는 투자 방식을 뜻하며, 오늘은 특히 ‘원룸 임대사업’을 소개해 드려볼까 합니다.
| 성공한 파이어족
파이어족은 조기은퇴를 위해 종자돈을 적극적으로 마련하고 있을 것입니다. 은퇴 이후에 이렇게 모은 종자돈으로 소비만 하는 생활이 지속될 수는 없습니다. 불려가며 생활해야 하는 것입니다. 그렇기에 주식, 가상자산, 부동산 투자 등이 지속적으로 각광받고 있는 것입니다.
파이어족이란?
‘경제적 자립(Financial Independence)’을 토대로 자발적 ‘조기 은퇴(Retire Eary)’를
희망하고 추진하는 사람들을 일컫는 말.
파이어족들에게는 투자뿐 아니라 소득 이외의 수입을 위해 N잡도 인기입니다. 본업 이외의 부업을 가진 ‘부업자’의 수가 점차 증가하고 있습니다. 은퇴 이후에 고정 수익이 없어지게 되면 아무리 준비를 철저하게 했던 분들이라도 여러가지 어려움에 봉착하게 되실 것입니다.
그렇기 때문에 은퇴 전이라고 할 지라도 은퇴를 위한 ‘투자 기반 마련’에 힘을 써야 합니다.
은퇴 후에 막연히 ‘자영업’을 통한 수익을 목표로 하고 계시는 분들이 많습니다. 이는 카페, 치킨집, 프렌차이즈 요식업 등 차별화된 아이템 없이 이미 과열된 경쟁속으로 뛰어드는 행위일 수 있습니다. 가령 인터넷에 ‘자영업 폐업률’만 검색해 보아도 얼마나 심각한지 몸소 느껴지기 때문입니다.
성공한 파이어족이 되기 위해서는 시대를 읽어야 합니다. 1인 ~ 2인 가구가 지속적으로 증가하고 있고, 아파트를 중심으로 주택가격은 빌라, 오피스텔 할 것 없이 높아지고 있습니다. 2030세대들에게 집은 그림에 떡인 것입니다.
가격 상승으로 주택 매매에 어려움을 겪는 많은 분들께서 월세나 전세를 통한 중소형 주택으로 발길을 돌리고 있습니다. 자연스레 빌라나 원룸에 대한 인식도 점차 좋아지고 있습니다. 1인 가구가 증가한다는 것은 앞서 말씀드린 중소형 주택(빌라, 원룸)에 대한 수요가 많아진다는 것이고, 임대인의 입장에서 생각해보면 공급량 대비 수요량이 많으니 수익률도 높아지게 된다는 결론을 도출할 수 있을 것입니다.
또한 현재 서울에는 수많은 노후 주택들이 신축 사업을 기다리고 있습니다. 서울은 중소형 부동산 개발사업에 있어 노다지라고 봐도 무방합니다. 이렇게 확실한 투자 아이템을 생각했다면, 다들 투자자본에 대한 고민이 가장 크실 것입니다.
아래의 링크는 원룸 건축을 위한 재원마련 방법 및 필수 재원에 대해 정리해 놓은 포스팅입니다.
▼ 원룸 건축, 초기 자본은 대체 얼마가 필요할까? ▼
https://bit.ly/3yoBqi3
위의 링크에서 확인하신 것처럼 소액으로도 접근할 수 있는 주식만큼 자본의 허들이 낮지는 않습니다. 하지만 보다 안정적이면서도 고정적인 수익률을 낼 수 있다는 점에서 중소형 부동산 투자에 대한 관심이 꾸준히 증가하고 있는 것입니다.
| 수익형 부동산 투자, 종목 정하기
다양한 형태의 수익형 부동산 투자 방식이 존재합니다. 그렇기 때문에 나의 자금 상황이나 투자 성향, 최종 수익 목표 등을 전부 고려하여 알맞은 투자 방식을 선택해야 합니다. 투자에 앞서 보다 구체적인 계획이 있어야 한다는 것입니다.
빠른 투자금 회수를 목표로 하시는 분도 계시고, 고정적이고 안정적인 임대 수익을 목표하시는 분들도 계십니다. 이러한 투자 성향에 따라서도 사업의 형태를 달리해야 합니다. 특히 대부분의 건축주분들께서 사업을 진행하실 때 대출을 통해 부족한 자본을 조달하고 계십니다. 이럴 경우 대출 이자를 감당할 수 있어야 합니다. 월세 수익을 내고는 있지만 대출금 갚는데 전부 다 나간다면, 사업을 진행하는 의미가 모호해질 수 있습니다.
때문에 투자하려는 목표를 명확히 하고 투자 목표에 가장 적합한 투자방식을 찾아 사업을 진행해야 합니다. 우선 크게 세가지로 투자의 형태를 나누어 보겠습니다.
1. 임대사업을 유지하는 투자 형태
2. 최단기간 이익을 위한 신축 즉시 매도
3. 임대기간 유지 후 매도
1번의 경우 대출 이자를 매달 상환하고도 월 고정수익이 100만원 이상 발생한다면 성공한 투자라고 할 수 있습니다. 또한 월세 이외에도 전세나 반전세 개념의 임대방식도 있기 때문에 해당 보증금을 기반으로 수익을 노려볼 수 있습니다.
2번의 경우 토지를 매입하여 신축을 진행한 후 즉시 매도하는 투자 방식입니다. 상당히 공격적인 투자 방식으로 최단기간 수익을 목표로 하는 분들께서 진행하시는 방법입니다. 저평가된 부지를 매입해 신축을 진행하여 높은 가치를 더해 시세차익을 노리는 것입니다.
3번은 1번과 2번을 적절히 조합한 투자 방식으로 임대수익이 창출되는 기간을 어느정도 갖고, 시세차익이 발생되는 타이밍을 보고 적절한 시기에 매도하는 방식입니다. 보통 3번의 투자방식이 가장 선호됩니다.
| 트렌드를 읽는 위치 선정
중소형 부동산 개발을 통한 수익형 부동산 투자의 경우 지역, 위치, 입지 등이 수익률에 영향을 많이 미칩니다. 중소형 부동산의 경우 1 ~ 2인 가구가 많이 거주하고, 보통 직주 근접을 위해 거주하는 경우가 많기 때문에 자가용 중심의 위치 보다는 대중교통 이용이 편리한 위치에 사업을 진행하시는 편이 좋습니다.
위치 또한 자신의 보유 자본에 따라 선택을 달리해야 하는 경우가 있습니다. 역세권일수록 투자 비용이 증가합니다. 지가가 상대적으로 비싸기 때문입니다. 하지만 이를 감당할 수 있을 만큼 수요가 더 많을 수 있고 임대료 또한 더 높게 책정되어 있을 확률이 높기에. 무리한 대출이 필요한 위치보다는 지하철역과 도보로 10분 내의 거리라면 번화가에서 살짝 빗겨간 위치도 괜찮습니다.
특히 자신이 원하는 투자 형태가 임대사업을 유지하여 고정 수익을 내는 것이 목표라면 적절한 수요가 발생하는 위치 선정이 중요합니다. 아무리 역세권이라도 높은 임대료에 임대에 어려움이 있다면, 투자 목표와 부합하지 않습니다. 이러한 위치의 경우 최단기간 수익을 목표하는 신축 즉시 매도하는 형태의 투자자분들께 오히려 더 적합할 수 있습니다.
원룸 임대사업의 핵심은 공실률입니다. 수요가 꾸준히 발생하여 공실 기간이 없다면 그만큼 수익률에 손해를 보지 않는다는 이야기입니다. 공실률에는 건물의 위치나 세대 구조, 외관, 지역 분위기 등 여러가지 요소들이 복합적으로 영향을 주기 때문에 다른 원룸들을 많이 참고하여 더 메리트 있는 결과물을 만들어 내야 합니다.
수요자의 눈높이는 갈수록 높아지고 있고, 중소형 부동산 투자 또한 점차 경쟁이 심화되고 있기 때문입니다.
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오늘은 점차 늘어가는 자발적 조기 은퇴를 꿈꾸는 파이어족의 특징과 함께, 은퇴 후의 수익을 위한 수익형 부동산 투자에 대해 간략히 소개해드렸습니다.
하우올리는 각 건축주분들의 특징과 상황을 분석하여 맞춤형 투자 형태를 제안 드리고 있습니다. 때문에 건축주분들의 수익 목표에 보다 더 부합하는 결과를 도출하고 있습니다.
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하우올리 PM
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