꼬마빌딩이나 다중주택 건축을 통한 수익형 부동산 투자에 관심을 가지고 계시는 분들이 부쩍 늘어나고 있습니다. 재태크 열풍이 불며 자연스레 수익형 부동산 투자에도 많은 관심이 몰리고 있는 상황인 것입니다. 수익형 부동산 투자는 꼬마빌딩, 다중주택, 다세대주택 등 다양한 주거공간을 건축하여 진행할 수 있습니다.
꼬마빌딩이나 다중주택 같은 수익형 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있으신 분들은 오늘 포스팅을 자세히 읽어보시면 조금이나마 사업 형태에 대해 감이 잡히지 않을까 합니다.
수익형 부동산 투자, 다중주택 분석
오늘 말씀드릴 다중주택에 해당하는 원룸의 경우 330제곱미터 이하의 면적에 3개 층 이하로 건축된 주택의 형태를 말합니다. 각 호실별로 개별 욕실을 설치할 수 있고, 취사시설은 설치할 수 없습니다. 따라서 공동 취사장을 마련하여 해당 단점을 보완합니다. 이렇게 건축된 ‘다중주택’이 바로 우리가 흔히 알고 있는 원룸입니다.
원룸의 특징에 대해 자세히 알아보겠습니다.
| 특징
다중주택은 각 호실별로 방이 1칸으로 구성되어 있어 흔히 원룸으로 불리고 있습니다. 다중주택의 경우 각 호실을 구분 소유할 수 없고 단독주택으로 분류되기 때문에 토지와 건물 전체를 통으로 거래해야 합니다. 일반적인 빌라나 아파트처럼 세대마다 소유권을 갖는 소유주가 따로 있는 것이 아니라는 이야기입니다.
앞서 말씀드린 것처럼 구분 소유가 불가능하기 때문에 다중주택을 소유하실 경우 호실이 12호실이 있던, 5호실이 있던 1가구 1주택에 해당됩니다. 또한 330제곱미터 이하라는 소규모 부지에 사업이 가능하여 오피스텔, 꼬마빌딩, 다세대주택 등 기타 사업형태에 비해 부담이 적습니다.
주차장 규정이나 기타 제한사항들이 다른 사업형태에 비해 완화되어 있기 때문에 처음 수익형 부동산 투자에 입문하셨거나, 개인이 사업을 진행하시는 경우에 많이 선택되는 사업 형태입니다.
| 장점
다중주택 건축을 통한 수익형 부동산 투자의 가장 큰 장점은 앞서 말씀드렸던 것처럼 소규모 부지를 통한 사업이 가능하기에 부담이 적다는 것입니다. 또 토지와 건물을 함께 보유하는 형태라 추후 지가 상승에 따른 시세차익을 노려볼 수 있습니다.
그리고 다중주택은 보증금은 낮지만 사용면적 대비 월세가 높은 편입니다. 다른 사업 형태와 비교했을 때 보다 안정적인 세 수익을 거둘 수 있습니다. 때문에 사업 시 받은 대출금의 이자를 월세로 감당하며 고정적인 수익까지 거둘 수 있다는 장점이 있습니다.
가각전제, 일조사선제한 등 요건이나 땅의 모양에 따라 다르겠지만 많은 세대수 확보가 가능한 사업지라면 생각보다 더 많은 수익을 낼 수 있고, 전세 임대도 가능하기 때문에 사업전략에 있어 유기적으로 진행할 수 있습니다.
| 단점
물론 다중주택을 통한 수익형 부동산 투자가 장점만 있는 것은 아닙니다. 단점도 존재합니다.
우선 각 호실에 개별 취사시설 설치가 불가능하기 때문에 수요자에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 그리고 작은 면적에 따른 구조적 한계도 존재합니다. 330제곱미터 이하 부지에 세대구성이 진행되기 때문에 설계에 어려움이 많습니다. 때문에 수납장, 빌트인 가전 등 생활공간을 확보할 수 있는 요소들에 대한 고민이 필요합니다.
다음으로는 다소 경쟁이 과열된 양상을 보인다는 점입니다. 특히 서울 지역의 경우 지금도 신축 다중주택들이 우후죽순 생겨나고 있습니다. 그만큼 점점 경쟁이 심화되고 있다는 뜻입니다. 때문에 지은지 시간이 지난 다중주택들은 경쟁에 밀려 도태되기에 사업성을 위한 리모델링을 진행해야 하거나 재건축을 진행해야 할 수 있습니다.
다중주택 시공의 경우 대부분 중소형 시공사를 통해 시공을 진행하실 것입니다. 앞서 말씀드렸던 바와 같이 다중주택이 우후죽순 생겨나고 있는데, 시공사 역시 다양한 업체가 존재합니다. 그러니 건축주분들께서는 이러한 시공사들을 잘 비교하여 시공을 진행해야 합니다. 다양한 시공사 가운데는 시공 경험과 협업 파트너가 빈약한 신생 시공사도 있고, 부당이익을 추구하는 비양심적인 시공사도 분명 존재하기 때문입니다.
비양심적이고 불투명한 과정으로 시공을 진행하는 시공사와 다중주택 건축을 진행했을 경우 누수, 균열 등 심각한 하자가 발생할 확률이 높습니다. 매우 저렴한 자재로 시공하거나 시공에 대한 전문성이 부족하여 올바른 시공 방식을 도입하지 못한 경우에 하자 발생 확률은 더욱 증가하기 때문입니다.
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오늘은 수익형 부동산 투자, 그중 원룸 건축에 대해 다루어 보았습니다. 오늘 말씀드린 원룸 건축을 통한 수익형 부동산 투자의 장점과 단점 외에도 다양한 사항들이 있을 것이지만 가장 대표적인 사항들만 간추려 설명 드렸습니다.
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