최근 꼬마빌딩 건축과 상가주택 건축 등 수익형 부동산을 통해 투자를 진행하는 경우가 늘어나며 관련 사업 형태도 더욱 다양화되는 추세입니다. 더불어 이러한 수익형 부동산 투자의 경우 사업 진행 시 그 형태를 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 따라서 꼬마빌딩, 상가주택, 다가구주택 등 다양한 건축 등 사업 형태의 특징을 잘 알아보신다면 더욱 성공적인 사업을 진행 할 수 있습니다.
그래서 오늘은 꼬마빌딩, 상가주택 건축 등에 대해 고민하시는 분들을 위해 수익형 부동산 투자 중에서도 다양한 장단점으로 눈길을 끄는 다가구주택에 대해 설명드리려고 합니다. 아래의 설명과 장단점을 참고하시어 더욱 성공적인 수익형 부동산 투자를 진행하시길 바라겠습니다.
수익형 부동산 투자, 다가구주택 분석
다가구주택은 660m2 이하의 면적에 3개 층 이하로 건축되어야 합니다. 또한 총 세대 수는 19세대 이하여야 합니다. 형태만 보고 다세대주택인 ‘빌라’로 오인하기 쉬운데, 다가구주택의 경우 다세대주택과 같은 공동주택이 아니기 때문에 엄연히 다른 형태입니다.
그럼 지금부터 수익형 부동산 투자 사업의 형태 중 다가구주택의 특징에 대해 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.
| 특징
다가구주택은 각 층, 호실별로 구분하여 사용할 수 있다는 특징이 있습니다. 더불어 다세대주택인 빌라처럼 개별 취사 시설 설치가 가능합니다. 하지만 구분 소유는 불가능해 1명의 건물주만 존재하고 모두 세입자 형태로 거주 가능합니다. 즉, 다가구주택을 보유한 상황이라도 1가구 1주택에만 해당되는 것입니다.
또한, 다가구주택도 원룸과 같이 건물과 토지를 함께 소유하는 형태입니다.
| 장점
다가구주택의 장점은 앞서 말씀 드렸던 것처럼 건물과 토지를 함께 소유하는 형태이기 때문에 지가 상승에 따른 시세차익을 기대할 수 있다는 것입니다. 또한 다중주택에 투자할 경우 토지에 대한 투자 개념으로 접근을 하게 되고, 매입 시 발생한 대출에 대한 이자를 임대수익으로 감당하며 지가 상상을 기다릴 수 있습니다. 즉, 보유하기에 비교적 유리한 사업 형태라고 정리할 수 있겠습니다.
다음 장점으로는 다가구주택의 경우 주택재개발사업이나 기타 정비사업 시 1인 조합원으로 권리 주장이 가능하다는 점입니다. 다세대주택처럼 세대별로 구분 소유하는 것이 아니라 한 채의 건물을 1인이 소유하는 형태이기에 가능한 일입니다. 때문에 추후 진행될 지역정비사업이나 재개발사업 등 지역호재에 대해 면밀히 살핀 후 사업을 진행하신다면 더욱 좋습니다.
마지막으로 개별 취사시설의 설치가 가능하다는 장점도 있습니다. 원룸처럼 건물과 토지를 함께 소유할 수 있으면서도 다세대주택처럼 취사시설까지 설치가 가능합니다. 이게 왜 장점인지 궁금하신 분들도 계시겠지만, 다중주택에 해당하는 원룸의 장점과 다세대주택에 해당하는 빌라의 장점이 합쳐졌기 때문에 이 또한 다가구주택의 이점이라고 볼 수 있습니다.
| 단점
하지만 다가구주택에 장점만 존재하는 것은 아닙니다. 서울의 경우 빈 땅이 없기 때문에 대부분의 오래된 주거지역의 경우 다가구주택들이 즐비해 있습니다. 그렇기에 보통 이러한 노후 다가구주택을 매입하여 신축사업을 진행하게 되는데, 매입 시 유의해야 할 사항들이 굉장히 많습니다.
그 중에서도 특히 인/허가 시 받은 세대수보다 실제 세대수가 불법적으로 많게 개조한 경우가 심심치 않게 발견됩니다. 이러한 다가구주택을 보유의 목적으로 매입하실 경우 강제이행금이 발생할 수 있어 손해를 볼 확률이 높습니다. 때문에 다가구주택을 매입할 예정이시라면 세대수에 대한 체크를 꼼꼼히 이행하셔야 합니다.
또, 노후된 다가구주택을 매입하여 바로 신축 사업을 진행하는 경우가 아니라면 단열이나 설비 등 시설 노후에 대한 유지비가 발생하게 됩니다. 어떤 건물이나 마찬가지겠지만 서울의 다가구주택의 경우 생각보다 오랜 기간 관리 없이 방치가 된 경우가 많아 다가구주택의 시설 노후 정도를 세심하게 체크하고 매입을 진행해야 합니다.
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오늘은 수익형 부동산 투자, 그 중에서도 다가구주택 건축에 대하여 간략히 살펴보았습니다. 오늘 말씀 드린 다가구주택 건축을 통한 수익형 부동산 투자에 여러 장단점이 존재하는 만큼 모든 가능성을 열어두고 검토를 진행해야 합니다.
그러나, 개인이 검토하기에는 어려운 부분도 분명 존재할 것입니다.
예를 들어 위법건축물임을 확인하는 과정이나, 해당 지역의 호재 같은 사업성 측면에서의 검토 등이 있습니다. 이런 경우에는 전문가를 통해 진행하는 것이 사업에 있어 리스크를 줄이고 추후 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
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