오늘은 상가주택 신축사업을 진행하시려는 건축주분들께 적합한 상가주택에 대한 특징, 그리고 장점과 단점을 본 포스팅을 통하여 명확히 알려드리고자 합니다. 우선 상가주택이 무엇인지부터 정확히 알아야 하는데, 상가주택은 주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물을 말합니다. 보통 1층을 근린생활시설(상가)로 사용하고 2층부터는 주택으로 계획되어 있는 건물입니다.

상가주택은 특징이 명확합니다. 수익 구조만 보아도 주거 공간에서 나오는 임대 소득과 근린생활시설에서 나오는 임대수익, 2가지 수익을 가져갈 수 있는 구조입니다. 때문에 유동인구가 어느 정도 있는 곳에 신축사업을 진행해야 합니다.

상가주택의 특징

상가주택은 대표적인 특징 몇 가지가 존재합니다. 우선 상가주택은 주거 임대와 근린생활시설 임대수익을 함께 노려볼 수 있는 구조이기 때문에 상가의 성패에 따라 사업 전체의 성패가 좌우된다고 보아도 과언이 아닙니다. 때문에 입지를 고려할 때 기존의 원룸과는 다른 방향성을 가지고 접근해야 하고, 상가주택에 알맞은 입지를 선정할 수 있어야 합니다.

또 상가에 입주한 업종에 의한 영향을 많이 받는데, 주거공간에 입주한 세입자들이 선호하는 업종이 있고 그렇지 못한 업종들이 있습니다. 주거공간에 입주한 세입자들이 선호하지 않는 업종이 상가에 입주하게 되면 공실률이 늘어날 수 있고 건물 전체의 가치가 떨어질 수 있다는 점을 꼭 알고 있어야 합니다.

| 두 마리 토끼를 한 번에?

상가주택은 앞서 말씀드렸던 것처럼 주거공간에서 나오는 임대 소득과 근린생활시설에서 나오는 임대 소득을 동시에 노려볼 수 있는 아주 매력적인 상품임에는 틀림이 없습니다. 하지만 상가주택의 핵심은 상가의 성공이기 때문에 상가에 대한 수요도를 사업 전에 충분히 파악해야 하고, 유동인구와 인구의 특징(연령, 성별, 구매력 등)에 대해 면밀히 파악하여 사업을 진행하셔야 합니다.

이러한 파악 없이 무작정 입지가 좋아 보인다는 이유나, 주변의 말만 듣고 사업을 진행하게 되었을 경우 1층 근린생활시설의 공실로 이어지고, 건물 자체의 이미지에 타격을 입게 됩니다. 상가주택의 경우 1층 상가가 개방되어 있는 형태이기 때문에 공실이 발생하면 모두가 공실임을 인지할 수 있습니다. 수요자들이 상가의 공실을 인지하게 되면, 건물의 하자나 수익성 등에 대한 의심이 생기게 되고 건물의 가치가 저평가되는 등의 문제가 발생합니다.

중소형 부동산 신축개발에 있어 상가주택은 분명 좋은 사업 형태이기는 하지만 더 철저히, 다른 각도로 사업성을 분석하여 사업을 진행하셔야 한다는 점을 기억해 주시기를 바랍니다.

| 상가에 입주한 업종의 영향을 받는 상가주택

상가주택의 핵심은 상가의 성패에 달려있다고 말씀을 드렸습니다. 이 말에는 작은 함정이 있습니다. 아무리 상가가 활성화되고, 장기 임대가 나가는 등 건축주의 입장에서 좋은 결과를 얻었다 하여도 주거 공간에 입주할 수요자가 비선호 하는 업종이 상가에 입주해 있다면, 전체적인 수익률이 떨어질 수밖에 없습니다.

주거공간을 임대한 세입자분들은 주거공간으로 하여금 편안함과 안락함을 느껴야 하는데, 1층 상가주택에 입주한 업종에 따라 이 기본적인 주거공간의 역할이 무너질 수 있습니다. 보통 주거를 위해 입주한 세입자들은 외부의 자극(소음, 냄새 등)에 예민할 수밖에 없는데, 이러한 외부 자극이 지속적으로 발생하는 업종이면 입주를 꺼려 할 수 있다는 얘기입니다. 

예를 들어 밤늦도록 소음이 발생하는 업종인 술집, 배달대행업체 등이 입주했을 경우 주거공간의 수요가 줄어들 수 있습니다. 또, 냄새를 유발하는 요식업 종이 입주했을 경우에도 수요가 떨어질 수 있습니다

| 주거와 근린생활시설 모두를 챙겨야 한다

아무리 상가주택이 상가의 성패에 따라 건물의 가치가 달라진다고 해도, 주거의 역할도 하고 있다는 점을 잊어서는 안됩니다. 즉, 주거공간으로서의 경쟁력도 갖추고 있어야 한다는 이야기입니다. 늘 말씀드리지만 1인 가구가 증가함에 따라 원룸 수요가 계속 늘어나고 있고, 그에 맞춰 공급도 증가하고 있습니다. 즉, 경쟁이 심화되고 있다는 이야기입니다. 때문에 이런 심화된 경쟁에서 살아남기 위해서는 주거공간도 역시 경쟁력을 가질 수 있도록 노력해야 한다는 것입니다.

결국 앞서 말씀드렸던 것처럼 두 마리 토끼를 잡으려면 두 마리 토끼 모두 신경을 써야 한다는 뜻입니다. 이러한 과정이 기존의 원룸보다 더욱 어려울 수 있고, 어려운 과정 때문에, 개인이 사업을 진행하기 어렵다고 판단이 되면 원룸 등 주거 위주의 사업 형태만 다뤄본 업체와 사업을 진행해야 합니다.

거주공간에 대한 실 수요자들에게 외면받지 않을, 수요자가 선호하는 방 크기와 구조, 옵션 등을 통해 경쟁력을 충분히 확보하여 공실률을 낮추고, 건물 전체가 활성화될 수 있도록 노력해야 합니다.

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하우올리는 수요자가 원하는 방 크기와 구조, 동선, 입지, 옵션 등에 대해 연구하고, 적용하고 있습니다. 이러한 노력으로 다수의 프로젝트를 성공으로 이끌었습니다.

또한 다수의 중소형 부동산 개발 경험을 토대로 쌓아온 하우올리만의 노하우를 통해 중소형 부동산 개발에 특화된 서비스를 제공하여 품질과 사업성을 모두 높이고, 결국 사업의 성공까지 이뤄낼 수 있는 역량을 가지고 있습니다.

하우올리는 사업에 처음 접근하시는 분들도 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 검토 단계부터 임대관리까지 중소형 부동산 개발사업의 전 과정을 건축주분들과 함께하는 원스톱PM 서비스를 제공하고 있습니다.


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