수익형 부동산 투자, 그중에서 중소형 부동산 신축개발에 뜻이 있는 분들께서 가장 많이 선택하시는 사업의 형태가 바로 원룸 건축을 통한 원룸임대사업입니다. 다른 형태에 비해 자기자본이 적게 필요하고, 환금성이 좋은 특징이 있기 때문입니다. 오늘은 수익형 부동산 투자 중 중소형 부동산 신축개발에 해당하는 원룸 건축을 통한 원룸임대사업의 대략적인 프로세스에 대해 간략히 다뤄보겠습니다.

예전의 경우에는 수익형 부동산 투자라고 하면 흔히 아파트나 토지 등을 많이 생각하셨었는데, 요즘은 중소형 부동산 신축개발, 그중에서도 원룸 건축을 통한 원룸임대사업에 대한 문의가 점차 증가하고 있습니다. 사업에 뛰어드는 연령층도 점차 낮아져 20대 ~ 30대 분들도 하우올리에 자주 문의를 주시고 계십니다.

원룸 건축을 통한 원룸임대사업이 다른 중소형 부동산 신축개발 사업에 비해 규모가 작다고 하더라도 프로세스에 대해 명확히 알지 못하면 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 집 짓다 10년 늙는다는 말이 괜히 나온 게 아니라는 것입니다. 그럼, 지금부터 원룸 건축을 통한 원룸임대사업의 프로세스를 살펴보겠습니다.

원룸임대사업 프로세스

서울을 기준으로 현재 나대지라고 하는 빈 땅이 없다고 보셔도 됩니다. 그만큼 온전히 땅을 매입하여 사업을 진행하기에는 무리가 있다는 뜻이고, 건물까지 통으로 매입하여 철거 후 사업을 진행해야 한다는 것입니다. 하지만 오랜 시간 동안 형성되어온 서울의 주택가는 노후되거나 방치된 주택들이 매우 많습니다. 이러한 건물들은 가치가 현저히 떨어지지만, 철거 후 원룸 건축을 통한 원룸임대사업을 진행했을 때, 수익이 나올 수 있는 곳인지를 살펴야 합니다.

원래 가치가 없던 건물을 매입하여 수익이 나오는 원룸으로 탈바꿈 시켰을 때의 이익을 봐야 한다는 것입니다. 하지만 이것은 성공한 결과에 대한 상상일 뿐이고, 현실은 첫 사업을 진행하시는 건축주분들께서 감내하시기에는 크나큰 어려움들이 곳곳에 흩어져 있습니다.

이러한 어려움들은 프로세스를 바로 알아야 어느 정도 대처가 가능하고, 건축 사업에서 떼려야 뗄 수 없는 변수들에 대한 대응도 가능하게 됩니다.

| 원룸임대사업의 프로세스

원룸 건축을 통한 원룸임대사업의 프로세스는 크게 6단계로 나누어져 있습니다. 6단계를 세분화할 수 있지만 오늘은 큰 맥락만 짚어드리는 시간을 갖고자 합니다. 우선, 단계별로 이해하시면 좋기에 프로세스를 정리해 보았습니다.

  • 1. 사업준비단계
    1) 기획
    2) 규모검토
    3) 사업성검토 등
  • 2. 설계
    1) 기획설계
    2) 기본설계
    3) 실시설계
  • 3. 인허가
  • 4. 시공/감리
    1) 시공사 선정
    2) 공정 및 설계 관리
  • 5. 준공
    1) 사용 승인
  • 6. 건물유지관리
    1) 하자 보수
    2) 임대 관리

위에서 설명드린 프로세스들에 대해 자세히 설명을 드려보겠습니다.

| 각 프로세스는 어떤 특징이 있을까?

1. 사업준비단계/설계

이렇게 총 6단계로 나누어 이해하시면 좋고, 순서대로 프로세스에 대해 세부적으로 공부해 가시면 더욱 좋습니다. 우선 사업준비단계에서는 기획, 규모검토, 사업성검토 등이 있습니다. 이 사업준비단계에서는 사업을 본격적으로 시작하기 전에, 기타 법적인 부분들에 대해 검토하여 건물의 규모(세대 수, 주차장, 층, 면적)를 결정하고, 사업을 진행해도 될만한 가치가 있는지에 대해 판단해 보는 단계라고 보시면 됩니다.

다음 설계단계에서는 건축주가 의도하는 방향성을 반영하여 건물을 설계하는 단계라고 보시면 되는데, 이 단계에서 설계사와 충분한 커뮤니케이션을 진행하셔야 합니다. 그래야만 건축주분들께서 원하시는 내용들을 담을 수 있고, 설계의 오류를 잡아낼 수 있습니다. 설계는 시공을 진행할 때 꼭 필요한 부분이고, 설계가 잘 나와야 건물의 품질도 좋아집니다.

또, 초기 설계를 통해 시공사에 견적을 의뢰하며, 대략적인 시공비를 파악해 볼 수 있습니다. 원룸임대사업에서 가장 많은 자본이 투입되는 항목이 토지 구입비이고, 그다음이 바로 시공비 부분이기 때문에 이 설계 과정은 원룸 건축을 통한 원룸임대사업에 있어서 생략되어서도, 대충 해서도 안되는 중요한 단계입니다.

또한 설계는 원룸임대사업에 적합한 트렌드가 있기 때문에 원룸에 대해 많이 경험해 본 설계사무소와 함께하시면 더욱 좋습니다.

2. 시공/유지관리

다음은 시공에 대한 부분인데 대부분의 건축주분들께서는 시공비에 대해서만 꼼꼼하게 파악하시고, 그 시공사의 경험이나 역량에 대해서는 어느 정도 너그러운 경우가 많습니다. 예를 들어 시공사가 저렴할 경우, 역량에 대해 약간 의심이 들어도 넘어간다는 이야기입니다.

시공이라는 분야는 본래 변수가 많은데, 이러한 변수들에 얼마나 잘 대응할 수 있는지가 시공사의 핵심 역량입니다. 이러한 역량은 원룸 건축을 많이 경험해 본 시공사일수록 변수에 대해 잘 대응할 수 있을 것입니다. 또한 이러한 역량은 추가 시공비를 유발하는 변수를 만났을 때에도 적절하게 대처하여 손해를 최소화하여 시공비를 낮추거나, 세이브하는 등 큰 도움이 되고는 합니다.

마지막으로 유지관리 부분은 원룸임대사업의 특성상 세대 임차인 교체가 빠르게 일어납니다. 대략 1년 주기로 임차인이 들어오고 나가게 되는데, 이 과정에서 건물에 데미지가 생기게 됩니다. 특히 세대별로 임차인에 따라 크게 훼손되는 경우도 심심치 않게 발생합니다.

이러한 건물의 컨디션에 대해 준공 직후의 수준으로 유지할 수 있도록 관리에 힘써야 합니다. 그렇지 않을 경우, 실 수요자들의 선택을 받지 못하여 공실률이 늘어나는 결과를 초래하게 되고, 건물의 감가상각이 더욱 가속되는 등 수익률에 불이익이 있을 수 있습니다.

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하우올리는 중소형 부동산 개발에 처음 입문하시는 건축주분들도 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 앞서 말씀드린 중소형 부동산 신축개발 프로세스 전 과정을 건축주분들과 함께하고 있습니다.

또한, 다수의 중소형 부동산 신축개발 경험을 통해 쌓아온 노하우를 통해 더 높은 수익률, 더 완벽한 건축 품질을 약속드립니다.

자체 시공사인 하우올리씨앤디를 보유하여 보다 합리적인 시공비를 제안해 드리며, 높은 퀄리티의 건물을 만들어 나가고 있습니다.


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하우올리 PM


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