다중주택을 신축할 때 드는 비용은 개인 건축주가 감당하기에는 꽤나 큰 금액임에 틀림없습니다. 다중주택 신축 비용의 큰 비중을 차지하는 시공비에 대해 대부분 대출을 받아 사업을 진행하시게 됩니다. 이때 받은 대출금에 대한 이자를 감당하고도 수익이 발생할 수 있는 구조가 되는 것을 목표로 사업을 진행해야 합니다.

하지만, 대출 이자는 계속 빠져나가는데, 수익이 발생하지 않는다면? 혹은, 수익이 대출 이자를 메우기 급급하다면 사업에 대해 원점으로 돌아가 검토해 보아야 합니다. 다중주택 신축의 경우, 투입 비용을 회수하는데 가장 중요한 핵심은 바로 ‘수요’입니다. 임대 수익을 내는 구조이기 때문에 수요가 따라주지 않으면 공실률이 증가하기 때문입니다. 

오늘은 바로 이 수요가 따르는 입지에 대한 이야기를 나눠보고자 합니다. 그럼, 다중주택 신축 비용을 넘어서는 수익률을 가져다줄 최적의 입지는 어디인지 지금, 살펴보겠습니다.

다중주택 짓기 딱 좋은 입지

전체적인 현상으로, 1인 가구의 비중이 점차 증가하는 가운데, 특히 서울로의 이주가 활발히 이루어지고 있습니다. 즉, 수요가 계속 투입되고 있다는 뜻입니다. 공급은 수요에 따라 움직이는데, 공급 역시 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 너도 나도 다중주택 신축사업에 뛰어들고 있다는 뜻입니다.

그중에는 이미 확보된 부지를 토대로 사업을 진행하는 분들도 계시고, 부지 확보부터 시작해야 하는 분들도 계십니다. 서울의 경우 나대지(빈 땅)이 없기 때문에 기존 노후 주택을 허물고 사업을 진행하셔야 하는데, 입지에 대한 부분을 확실하게 분석하셔야 사업을 성공으로 이끌 수 있습니다. 첫 단추부터 잘 꿰어야 한다는 것입니다.

이미 사업을 진행해 본 건축주분들께서는 좋은 땅 싸게 사는 게 중소형 부동산 신축개발의 전부라고 말씀하십니다. 맞습니다. 이 이야기는 괜히 나온 게 아닙니다. 수요가 있는 입지는 수익률을 높여주고, 사업의 안전성을 보장하는 가장 확실한 요소입니다. 여기에 가격까지 저렴하다면 더할 나위 없습니다.

| 교통에 민감한 타겟층

다중주택 신축사업의 주 타겟층은 2030 1인 가구입니다. 독립 가구로서 출퇴근이 용이한 지역으로 거주지를 선택하는 경향이 있습니다. 여기서 이야기하는 출퇴근에 용이하다는 것은, 출근하는데 걸리는 시간과 더불이 편리함도 고려해야 합니다. 아래의 경우로 예를 들어 보겠습니다.

구분목적지환승 횟수소요 시간
A 입지강남역2회20분
B 입지강남역0회30분
교통 비교 예시

소요 시간을 고려한다면 A 입지가 메리트가 있을 수 있다고 느낄 수 있으나, 피로도 부분에서 B 입지의 메리트도 무시할 수 없습니다. 간단하게, 노선도 상에 표기되는 시간만을 기준으로 교통에 대한 분석을 진행하기에는 무리가 있다는 것입니다. 지하철보다 버스가 더욱 빠른 경우도 있고, 출퇴근에 소요되는 시간은 짧지만 피로도가 높은 상황도 분명히 존재하기 때문입니다.

교통에 대한 만족도는 개인마다 차이가 있기 때문에, 건축주분들께서는 사업을 진행하실 때 가장 보편적 교통 만족도를 기준으로 잡고 살펴보시면 좋습니다. 집과 지하철역과의 거리가 도보로 10분 이내면 괜찮은 위치라고 할 수 있습니다. 또한 주변 지하철역이 단일 호선이라면, 버스의 교통 편도 잘 살펴보셔야 합니다. 지하철이 닿지 못하는 곳까지, 버스 교통 편이 잘 되어있다면 이것 또한 이점일 수 있기 때문입니다.

| 다중주택 신축사업에 불리한 땅의 모양

교통이나, 가격에 대한 부분이 충족되었으나 다중주택 신축사업에 불리한 땅의 형상으로, 설계가 잘 나오지 않는 땅이라면 다시 생각해 보셔야 합니다. 설계가 잘 나오지 않는 땅은 여러 가지로 검토해 봐야 하겠지만, 특히 일조사선제한, 주차장법, 도로와 대지의 관계, 대지안의 공지 등 여러 요건들을 면밀히 검토해야 합니다.

주택이 빼곡히 자리 잡은 서울의 주택가를 거닐다 보면 계단 형식으로 층이 올라갈수록 깎여 있는 형태의 주택들을 보실 수 있습니다. 이는 일조사선제한에 의한 것입니다. 일조사선제한은 주변 건물의 일조권을 지켜주는 취지입니다. 때문에 빼곡히 자리 잡은 서울의 주택가에서는 결코 일조사선제한에 자유로울 수 없습니다.

이렇게 불리한 조건의 땅에 사업을 진행하여 세대 수가 확보되지 않는다면, 임대 수익률이 낮아질 수밖에 없고 사업성에 있어 손해를 볼 수밖에 없습니다. 때문에 땅의 모양에 대해 세심하게 검토하는 과정이 필요하고, 혼자 진행하기 어렵다면 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋습니다.

일조사선제한 외에 건축법에 대해 알고 싶으시다면 아래의 링크를 참고해 보시면 좋습니다. 각종 건축법에 대해 알기 쉽게, 또 자세히 포스팅해놓은 카테고리 링크입니다.

건축법 살펴보기
https://bit.ly/3MpQykM

오늘은 다중주택 신축사업을 진행할 때, 꼭 살펴봐야 할 입지에 대한 부분 중 교통과 땅의 모양에 대해 간략히 다루어 보았습니다. 실제 사업을 진행할 때 알아야 하는 모든 요소를 다루지는 않았기 때문에 더욱 정확한 정보를 알고 싶으시다면 하우올리에 부담 없이 문의해 주시면 됩니다.

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