원룸을 신축을 진행하고자 마음먹었다면, 기획 단계부터 ‘공실률’에 대한 부분을 체크해야 합니다. 원룸 신축을 진행할 부지를 알아보고, 또 부지에 대한 분석을 진행하게 됩니다. 이때 그 지역의 수요층, 교통 여건, 타 원룸들의 공실률 등을 면밀히 살펴보아야 합니다. 특히 신축 컨디션의 경쟁 원룸들의 공실률을 중점적으로 보아야 하며 초기 월세보다 더 낮게 조정한 사례는 없는지 등 공실률을 의미하는 시그널들을 지속적으로 파악해 보아야 합니다.

원룸 신축은 건물만 짓는다고 끝나는 것이 아니라 준공 후에도 끊임없이 공실률에 대응해야 하고, 주변 동향을 파악하여 임대료를 낮추거나 높이는 등 고정 수익(임대료)이 잘 거둬지도록 해야 합니다. 오늘은, 원룸 신축의 핵심인 공실률을 어떻게 하면 줄일 수 있을지에 대해 살펴보겠습니다.

놀리는 방을 줄여야 원룸 신축사업이 성공한다

원룸 신축사업을 진행하고자 하는 건축주분들이 원하는 수익구조는 대부분 안정적인 임대수익입니다. 이러한 수익을 방해하는 게 바로 공실률입니다. 공실률은 고정적인 임대수익을 통해 안정성을 추구하는 건축주분들께는 상당히 치명적인 리스크로 다가옵니다.

이 공실률에 대해 개인 건축주분들께서는 다소 고전적인 방법으로 해결하고자 하는 경우도 많습니다. 그 대표적인 예가 바로 흔히 찌라시라고 하는 전단지를 부착하는 홍보 전략입니다. 물론, 이러한 노력이 잘못되었다는 것은 아니고 분명 효과도 어느 정도 있을 것으로 생각은 되지만 원룸에 거주하기를 희망하는 주 타깃층에 대비해 고전적인 방법이라고 말씀드리는 것입니다.

그럼, 본격적으로 어떤 노력을 해야 공실률을 줄일 수 있을지 살펴보겠습니다.

| 실 수요자의 특성을 파악하자

원룸 신축사업을 진행하려면 실 수요자에 대한 이해가 선행되어야 합니다. 내가 지은 원룸에 어떤 사람들이 살고 싶어 하는지도 모르고 무작정 사업을 진행할 수는 없기 때문입니다. 대체적으로 2030 1인 가구를 주 타겟으로 원룸 신축사업을 진행하게 되는데, 이 수요층들을 분석하실 때 큰 오류에 빠질 수 있습니다.

전체적으로 2030 1인 가구의 비중이 점차 늘어나는 추세입니다. 또한 서울로 이주하는 경우도 꾸준히 늘고 있습니다. 이러한 단편적인 수치들이 성공을 의미한다고 생각하기 쉽습니다. 이렇게 오류를 범하지 않으려면 이와 같은 논리로 접근해 보아야 합니다.

“수치를 보면 수요가 꾸준히 증가한다고 하는데, 왜 다른 원룸들은 놀리는 방이 있을까?”

분명 원룸 신축사업의 주 타겟층인 1인 가구의 비중이 늘어나고 있는 상황이라고 하는데, 또 그만큼 수요도 증가하고 있다고 하는데 도대체 왜 다른 원룸들은 공실이 있는지를 생각해 보아야 한다는 것입니다. 그러다 보면 공실이 발생하는 원인에 대해 파악할 수 있을 것이고, 사업 전에 공실을 최소화할 수 있는 방안을 모색해 볼 수 있을 것입니다.

| 공실은 왜 발생하는가?

공실은 이유 없이 발생하지 않습니다. 건축주분들께서 사업을 진행하실 지역이 수요에 비해 공급이 월등히 높아 경쟁이 치열할 수도 있고, 역과의 거리가 멀어 대중교통 이용이 잦은 수요층에게 외면받을 수도 있습니다. 또, 지역 내 타 원룸들에 비해 임대료가 다소 높게 책정되었을 수도 있는 등 정말 다양한 요인들이 있습니다.

그 밖에, 구축 건물이라 시설이 노후되었거나, 1 ~ 2년 이내에 지어진 신축임에도 시설관리가 제대로 되지 않아 외면받는 경우도 있습니다. 공실률을 발생시키는 이렇게 다양한 요인들에 대해 하나하나 분석해 보아야 합니다. 특히 앞서 말씀드렸던 실 수요층에 대해 이해하려는 노력이 가장 중요합니다.

| 2030, 1인 가구

2030 1인 가구는 대부분 자가보다는 대중교통을 이용할 확률이 높습니다. 경제활동을 하고 있기 때문에 직장으로의 출퇴근이 용이한 위치를 원하고, 신축이거나 깔끔한 컨디션의 환경을 선호합니다. 또, 가전 같은 옵션들의 사양이 좋기를 바라고 동네 분위기 또한 중요시 생각합니다.

위에 나열한 수요층이 원하는 원룸의 기준을 보면 건축주분들의 입장에서는 다소 까다로워 보일 수 있으나, 직접 내가 1년 이상 거주할 집을 찾는다고 생각해 보면 당연한 고려 사항입니다. 앞서 수요가 계속 늘어난다고 말씀드렸었는데, 그에 따라 공급도 계속 늘어가고 있습니다. 경쟁이 치열해지는 만큼 수요자의 눈높이도 더욱 높아지고 있다는 것을 알아야 합니다.

2030, 1인 가구를 타깃으로 어떻게 하면 경쟁력을 가질 수 있는지를 생각해 보아야 한다는 것입니다. 무조건 더 최신으로, 무조건 더 세련되고 아름답게 등 환경의 사양에 대해서만 고려하는 경우가 있는데 이른 올바른 접근 방식이 아닙니다. 대부분 원룸은 ‘보금자리’보다는 ‘임시 거처’로 생각하는 경우가 많기 때문에, 수요자들은 같은 컨디션에서 조금이라도 저렴한 임대료를 원합니다.

평생 거주할 집이 아니기에, 매달 나가는 고정지출인 월세를 줄이고 싶어 하는 것입니다. 아니면 평균 임대료이지만 시설이 월등하게 좋아야 합니다.

| 경쟁력을 확보하자

그럼, 원룸의 주 타겟인 2030, 1인 가구에게 경쟁력 있는 원룸이 되려면 어떤 노력을 해야 하는지 살펴보겠습니다. 이 부분도 정말 다양한 고려 사항들이 존재합니다. 대표적으로 말씀드려보자면 아래와 같습니다.

1. 편리한 교통
2. 메리트 있는 방의 크기와 구조
3. 좋은 옵션
4. 세련된 내/외관
5. 주변 상권 등 동네 분위기

이 밖에도 다양한 요소들이 있지만 오늘은 이 중에서도 특히 교통에 대해 살펴보겠습니다. 원룸에서의 교통은 역시, 대중교통을 말합니다. 대중교통 중에서도 1순위는 지하철입니다. 즉, 지하철역과의 거리가 가까울수록 좋다는 것입니다. 또한 해당 지하철역의 호선을 살펴봐야 하는데, 서울의 중심지나 업무 집중 지역으로 이동하기에 편리한 호선이면 좋습니다.

주요 역까지 거리는 조금 있지만, 환승 없이 한 번에 연결돼 있는 것도 장점이 될 수 있습니다. 역까지의 거리가 다소 모호하게 와닿을 수 있는데, 도보를 기준으로 대략 10분 이내면 괜찮다고 판단할 수 있습니다. 역으로부터 도보로 10분을 훌쩍 넘기는 곳들에서 간혹, ‘초역세권, 역세권’ 등으로 홍보하는 경우가 있지만 이럴 경우 수요자들도 다 알기 때문에 이러한 방식의 홍보는 지양해야 합니다.

그 밖에 수요자가 원하는 방의 크기와 구조에 대해서는 아래의 링크를 참고해 보시면 좋습니다.

▼ 수요자가 원하는 방의 크기와 구조 ▼
http://hauoli-pm.com/all/allcategory/onestopdevelopmentsolution/essentialknowledge/1877/

오늘은 원룸 신축사업 시 공실률을 줄이는 방법에 대해 간략히 알아보았습니다. 공실률은 원룸 신축사업을 진행하는 누구나 겪을 수 있는 문제이기 때문에 기획 단계에서부터 면밀히 분석해 보아야 공실률을 최소화할 수 있습니다.

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하우올리는 다수의 원룸 신축 경험을 토대로 쌓아온 노하우를 통해 공실률을 최소화하며, 3,000회 이상의 중소형 부동산 개발에 대한 검토 경험으로 더 좋은 사업지를 발굴하고 추천해 드리고 있습니다.

다수의 프로젝트 경험으로 엮인 다수의 지역 부동산들과의 연대를 통해 공실률을 줄이고, 건축주분들의 원룸이 지역에서 더욱 경쟁력을 가질 수 있도록 노력하고 있습니다.

만약 원룸 신축사업에 처음이시라면, 하우올리는 기획 단계부터 임대관리까지 원룸 신축사업의 처음부터 끝까지 건축주분들을 도와드리고 있습니다. 원룸 신축사업에 대한 자세한 사항은 아래의 링크를 통해 무료로 상담받아보세요!


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