오늘은 상가주택 신축을 희망하시는 건축주분들께 유용한 내용을 다뤄보고자 합니다. 상가주택 신축에 앞서 꼭 선행되어야 할 단계가 바로 상권분석입니다. 상권분석은 일반적인 원룸 신축사업을 진행할 때와는 다르게 상가주택 신축을 계획하신다면 꼭 진행해야 하는 단계입니다. 즉, 원룸 신축사업에 비해 상가주택 신축사업이 더 까다로울 수 있다는 이야기입니다.

상가주택은 근린생활시설(상가)과 주거용 시설이 공존하는 주택 형태입니다. 대부분 1층을 상가로 두고, 2층부터 주거용 공간으로 활용하게 됩니다. 상권분석을 잘 진행하고 상가주택 신축을 진행하여 1층 상가가 활성화되었다면, 일반적인 원룸에서 기대할 수 있는 수익률을 훨씬 상회하는 수익을 기대해 볼 수도 있습니다.

지금 말씀드린 장점 외에도 상가주택만의 다양한 장점들이 있습니다. 그렇기 때문에 많은 건축주분들께서 상권분석이라는 까다로운 과정이 있음에도 상가주택에 대해 많이 문의를 주시고 계시는 게 아닐까 합니다. 그럼, 상가주택 신축사업을 성공으로 이끌 수 있는 올바른 상권분석 접근 방식은 어떻게 될지, 함께 살펴보시겠습니다.

상가주택, 상권 분석을 잘 하려면?

상가주택이 일반 원룸 보다 사업을 진행하기에 조금 더 까다롭다고 합니다. 이런 이유 중 가장 큰 부분을 차지하는 것은 바로 ‘상권 분석’과정을 거쳐야 하기 때문이 아닐까 합니다. 상가주택은, 주택과 상가에 대한 수요를 모두 예측해야 하며, 특히 상가 활성화되어야 성공한 상가주택 신축사업으로 평가할 수 있기 때문에, 여러 요소를 종합한 상권 분석을 진행해야 합니다.

상권분석을 진행할 때에는 거시적 관점으로 접근해야 합니다. 즉, 내 상가만을 가지고 분석하는 게 아닌, 동네 전체, 지역 전체, 소비층을 보아야 하는 것입니다. 해당 지역의 상권이 살아 있는지, 소비 연령층은 어떻게 되는지, 공실률은 어떠한지 등 다양한 요소들을 분석해 보아야 합니다.

| 상가주택은 무엇일까?

상가주택은 1층은 상가이고 2층에서 4층은 주거용 공간으로 이루어진 건물입니다. 신도시 지역에 가면 이 상가주택들이 밀집된 구역이 있고, 구역마다 OO 카페거리, OO 로데오거리 등으로 불리며 특색을 갖춰 정비되어 있습니다. 이러한 상가주택은 신도시 지역뿐만 아니라 서울에서도 역시 흔하게 보실 수 있습니다.

그럼, 이 상가주택의 장점은 무엇일지 살펴보겠습니다. 상가주택이 일반 원룸에 비해 사업을 진행하기가 더욱 까다롭다고 하는데, 그럼에도 상가주택의 메리트가 분명 존재하기에 많은 분들이 상가주택 신축사업을 진행하시는 게 아닐까 합니다. 우선, 상가주택은 1층(로열층)을 상가 공간으로 구성하게 되는데, 2~4층에 마련된 주거공간보다 월세가 더욱 비쌉니다. 상권이 활성화되거나 상가에서 발생하는 수익이 괜찮다면 월세 또한 올려 받을 수 있습니다.

주거공간에 대한 임대수익 외에 1층 상가로부터 나오는 임대수익을 추가로 생각해 볼 수 있다는 뜻입니다. 앞서 말씀드렸던 상권분석을 제대로 진행했을 경우에, 일반적인 원룸에서 기대할 수 있는 수익률을 상회하는 결과를 기대할 수 있다는 것입니다.

| 상권분석

우선 상가주택 신축사업을 위한 상권분석은 거시적인 관점에서 접근해야 한다고 말씀드렸습니다. 넓은 시야로 상권을 분석해 보고, 그 이후에 시야를 좁혀 입지에 대해 분석해야 한다는 것입니다. 말이 어려울 수 있어 예를 들어보면, 상가의 성패는 소비자들로부터 결정되는데, 소비자들의 연령, 성별, 구매력 등 다양한 요소들을 파악해야 합니다. 그다음에 주로 소비되는 상품이나 업종을 따져 보고 선호하는 업종, 희망 업종 등을 분석해 보면 더욱 좋습니다.

소비자에 대한 분석이 어느 정도 마무리되었다면 해당 지역의 상권에 대해 파악해 보아야 합니다. 어떤 업종들이 많이 분포되어 있는지, 또 최단, 최대 유지 기간은 얼마나 되는지, 임대료 수준은 어떠한지 등 말입니다. 가능하면 수익률도 분석해 보면 더욱 좋습니다.

비슷한 업종들이 묶여있으면, 집적이익을 통해 소비자를 끌어들일 수 있기 때문에 만약, 해당 상권에 원하는 업종들이 많이 분포되어 있다면 긍정적으로 생각해 볼 수 있습니다. 꽤 많은 건축주분들이 1층 상가를 직접 운영하시는 경우도 있습니다. 이럴 경우에는 1층 상가 운영에 대한 나름의 콘텐츠가 있으면 좋은데, 앞서 말씀드렸던 것처럼 집적이익을 통한 무난한 업종을 선택하여 안정적으로 운영해 나가거나, 특색 있는 업종을 통해 반향을 노려볼 수도 있습니다.

건축주가 상가를 직접 운영하게 되면, 비용적인 측면에서 분명 장점이 있고, 상가가 성공했을 경우에는 상상 이상의 수익까지도 노려볼 수 있을 것입니다. 또, 건물관리 측면에서도 긍정적일 수 있기 때문에 직접 운영을 많이 고려하시는 것 같습니다.

| 상가주택, 단점은 없을까?

상가주택도 단점이 분명하게 존재합니다. 앞서 말씀드렸던 것처럼 상권분석에 있어 전문성이 필요하며, 상권분석이 잘되지 않았을 경우에 다가올 리스크가 큽니다. 1층 상가에 들어온 업종에 의해서 2층부터 구성된 주거공간에 대한 공실률에도 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어, 1층 상가에 밤늦게까지 운영하는 주점이나 야외 테이블을 운영하는 편의점, 배달대행업체 등 임차인에게 불편을 끼치는 업종이 들어오면 주거 목적의 수요자들에게 외면받을 수 있고, 건물 관리에도 좋지 않은 영향을 끼칠 수 있습니다.

상가주택은 첫째도 상권분석, 둘째도 상권분석이라고 생각하면 됩니다. 이 말은 즉, 상가에 대한 의존도가 높을 수 있다는 이야기이기 때문에 상권분석에 자신이 없거나, 중소형 부동산 신축개발에 처음 입문하시는 분들께서는 상가주택 신축사업을 진행하기 전에 다시 한번 생각해 보시는 편이 좋습니다.

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