오늘은 원룸이나 빌라, 상가주택 건축을 통해 중소형 부동산 개발사업을 진행하시려는 분들을 위해 사업지를 분석하는 방법들을 살펴보려고 합니다. 좋은 땅을 싸게 사는 것만으로도 그 사업은 성공한 사업이라고 할 수 있을 만큼 원룸이나 빌라, 상가주택 등을 건축하는 중소형 부동산 개발사업에 있어 사업지는 성공의 핵심입니다.

또, 원룸과 빌라, 상가주택처럼 주거공간을 임대하거나 분양하는 형태의 중소형 부동산 개발사업의 경우 특히 수요자들을 잘 파악하고 사업지를 결정하셔야 합니다. 수요자들은 위치에 대한 불편이 있을 경우 아무리 시설이 좋아도 거들떠보지도 않을 만큼 위치에 굉장히 민감하게 반응합니다.

오늘 포스팅에서 이러한 사업지 분석에 대한 부분을 전부 다 말씀드릴 수는 없지만, 몇 가지 수요자들이 가장 중요하게 생각하는 부분들을 중점적으로 다뤄보고자 합니다.

사업지 분석을 잘 하려면?

사업지 분석은 결국, 좋은 땅을 저렴하게 매입하기 위해 진행하는 것입니다. 원룸을 기준으로 사업비에서 가장 큰 부분을 차지하는 요소가 바로 땅인데 이러한 땅을 저렴하게 매입했다면, 반 이상은 성공한 사업이나 다름없는 것입니다. 좋은 땅을 저렴하게 매입했다는 것만으로도 큰 산을 넘었다는 것입니다.

하지만 이렇게 좋은 땅이 저렴한 경우는 잘 없고, 또 직접 돌아다니며 찾아보지 않으면 정보는 손에 잡히지 않는 경우가 많습니다. 사업을 진행하실 지역의 공인중개사무소와 관계를 잘 다져 놓고, 또 급하게 나온 매물은 없는지 주변을 살펴보는 등의 노력이 필요합니다. 만약 이러한 여력이 안되어 업체를 통해 부지를 추천받는 경우라면 추천받은 부지에 대해 확인해 보지 않고, 덜컥 계약하는 것이 아니라 직접 찾아가 보고 꼼꼼히 돌아본 후 결정을 하실 것을 추천드립니다.

| 발품을 팔아야 좋은 땅을 선점할 수 있다

원룸이나 빌라, 상가주택 등을 건축하여 중소형 부동산 개발사업을 계획하고 계신다면, 좋은 땅 싸게 사는 게 사업의 전부라는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 그만큼 땅은 중소형 부동산 개발사업에 있어 가장 큰 부분을 차지한다고 봐도 과언이 아닙니다. 만약, 건축주분들께서 거주할 집을 알아보고 있는 임차인의 입장이라면 공인중개사무소나 부동산 중개 플랫폼에서 얻은 정보만으로 계약을 진행하는 경우는 없을 것입니다.

공인중개사나 중개 플랫폼에서 얻은 정보와 실제 매물의 정보에 괴리가 있을 확률이 높기 때문입니다. 그렇기 때문에 많은 수요자분들께서도 직접 방문해 보고 결정을 하게 됩니다. 방문하는 과정에서 공인중개사로부터 들었던 교통 여건과 주변 환경, 상권 등을 살펴보게 되고, 조금이라도 다른 점이 있다면 민감하게 반응합니다. 앞으로 1년, 2년은 자리를 잡고 살아야 하는 공간이기에 누구나 신중할 수밖에 없는 것입니다.

이러한 수요자의 모습을 고려하지 않고, 업체에서 추천해 주는 땅을 믿고, 그대로 사업을 진행하시는 것은 잘못된 방식이라고 말씀드리고 싶습니다. 아무리 연륜 있는 업체에서 좋은 땅을 추천해 주었다고 하더라도, 직접 방문해 보고 수요자의 입장에서 생각해 보며 스스로 분석해 보아야 진짜 비로소 좋은 땅을 얻을 수 있습니다.

우선, 발품을 팔아야 한다는 말씀을 드리는 것이 다소 올드한 방식으로 느껴질 수 있지만 이 방법만큼 확실한 방법도 없습니다. 예를 들어 지도상에 나와있는 역과의 거리와 직접 걸어보며 느낀 거리감이 다를 수 있습니다. 가파른 언덕이 있는 경우도 있고, 환경이 낙후되어 치안에 걱정이 되는 곳도 있기 때문입니다. 그 밖에도 실제 경험해 보지 않으면 모르는 다양한 문제들이 있을 수 있기 때문에 건축주 스스로 발품을 팔아 최적의 사업지를 발굴해야 합니다.

특히 원룸에 있어 좋은 땅은 역과 가깝고, 설계가 잘 나오는 땅입니다. 역과의 거리는 도보를 기준으로 10분 이내면 괜찮다고 보는데, 그 이상을 넘어가면 수요자들은 역세권이라고 생각하지 않고 교통이 불편한 집이라고 생각할 수 있습니다. 그렇기 때문에 해당 사업지에서 가장 가까운 지하철을 직접 이용해 보기도 하고, 버스 노선은 어떻게 되어있는지 살펴보는 등의 노력이 필요합니다. 이러한 노력 모두 실 수요자들의 입장에서 진행해 보면 좋습니다.

공실률에 취약한 원룸임대사업에 있어 수요자들의 만족을 이끌어낼 수 있는 위치야말로 원룸을 건축하기에 최적의 위치이기 때문입니다. 또, 지역의 교통호재나 개발 호재 등에 대해서도 민감하게 반응해야 합니다. 원룸의 경우 건물과 땅 모두를 소유하는 형태이기 때문에 이러한 호재 상황에 따라 추후 시세차익을 노려볼 수도 있기 때문입니다.

아래의 링크는 하우올리가 교통 호재에 대해 분석한 포스팅들을 모아 놓은 카테고리입니다. 한번 살펴보시면 사업에 도움이 되실 것입니다.

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| 동네 분위기 등 환경도 중요하다

환경에 대한 부분은 중요하게 생각하지 않으실 수 있지만, 생각보다 수요자들에게는 매우 중요한 포인트입니다. 환경이 좋지 못하면 아무리 시공에 신경 써서 완벽하게 건물을 지어 놓는다고 하더라도 간단히 산책할 수 있는 공원 같은 장소가 전무하거나, 너무 낙후된 환경으로 을씨년스러운 분위기를 풍기는 곳 등은 수요자들에게 외면을 받을 수 있습니다. 

서울의 도심 속 비싼 땅에 공원을 괜히 만들어 놓는 것이 아닙니다. 분명 많은 이들의 삶의 질을 높여주기에 공원 같은 장소를 조성하는 것입니다. 집 주변에 수변 공원이나, 산, 공원 등이 있는 것만으로도 위안이 되곤 합니다. 또, 동네가 낙후되어 있을 경우 특히 원룸 건축사업을 진행하기에는 무리가 있는데, 그 이유는 원룸의 수요층은 2030 1인 가구인데, 이들은 환경을 매우 중요시 하기 때문입니다. 

마트, 병원, 관공서, 은행 등의 시설이 멀리 떨어져 있거나 부족한 경우도 사업지로 적합하지 않을 수 있습니다. 아무리 온라인 쇼핑이 활성화되어 있다고 하지만, 마트에서 직접 장을 보지 않는 경우는 없습니다. 또, 아플 때 급하게 방문할 병원이 있다는 것만으로도 안심이 되고, 동사무소나 은행 등 이용이 잦지는 않지만 간헐적으로 이용할 수밖에 없는 시설이 주변에 있으면 더욱 좋습니다.

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하우올리는 3,000회 이상의 중소형 부동산 개발사업 검토 경험을 토대로 건축주의 방향성과 맞는 가장 적합한 부지를 발굴하여 추천해 드리고 있습니다. 또한 다수의 프로젝트를 함께 해온 지역 공인중개사무소와의 긴밀한 협업을 통해 더욱 매력 있는 땅을 어떤 업체보다 빠르게 선점하고 있습니다.

중소형 부동산 개발사업에 경험이 없는 건축주분들이라도 하우올리와 함께라면 안심하고 사업을 진행하실 수 있습니다. 중소형 부동산 개발사업의 기획 단계부터 임대관리까지 모든 단계를 건축주분들과 함께하는 하우올리 원스톱PM 서비스를 제공하고 있기 때문입니다.

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