수익형 부동산 투자, 그중에서도 임대사업을 꿈꾸는 예비 건축주분들이 첫 사업 형태로 가장 많이 선호하시는 형태가 바로 다중주택 신축사업입니다. 이렇게 다중주택 신축사업을 첫 수익형 부동산 투자 종목으로 선택하시는 데는 다양한 이유가 있습니다. 오늘은 수익형 부동산 투자에 처음 입문하시는 분들께 가장 선호되는 다중주택 신축사업에 대해 간략히 알아보고, 왜 다중주택 신축사업이 첫 투자 형태로 적합한지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

수익형 부동산 투자에 조금이라도 관심이 있으신 분들께서는 오늘 포스팅을 잘 살펴보시고, 다중주택 신축사업의 장점에 대해 조금이나마 알아가실 수 있었으면 합니다.

첫 사업으로 다중주택 신축사업을 선택하는 이유

수익형 부동산 투자에 관심이 있다면, 또 개인 건축주로서 사업을 이제 막 시작하려고 하시는 분들이라면 정말 다양한 사업 형태에 대해 알아보셨을 것입니다. 또 각자 장단점이 분명하기에 큰 고민을 하고 계실 것입니다. 수익형 부동산 투자 중 주거를 위한 주택을 임대하는 방식은 우리가 흔히 알고 있는 다중주택에 해당하는 원룸, 그리고 상가주택, 빌라, 오피스텔 등 매우 다양합니다.

이렇게 다양한 종류만큼이나 장단점도 명확합니다. 필요 자본도 다 다르기 때문에 자기가 확보해둔 자본에 맞춰 사업의 형태를 결정하기도 하고, 추구하는 수익 방식에 따라 결정하기도 합니다. 오늘 알아볼 다중주택의 경우 직접 건물을 건축하여 진행하는 수익형 부동산 투자 중, 가장 작은 자기자본을 필요로 하기 때문에 많은 초기 투자자분들께서 첫 사업 형태로 많이 선택하시는 것 같습니다.

| 다중주택과 다가구주택의 차이

꽤 많은 건축주분들께서 다가구주택과 다중주택을 혼동하시는 경우가 있습니다. 이 두 가지는 어떻게 보면 비슷해 보여도 분명 큰 차이점을 보입니다. 우선, 다가구주택의 경우 단독주택의 범주에 속하고, 각 층, 호실별로 구분 사용이 가능합니다. 말이 어려울 수 있는데, 쉽게 생각하면 다가구주택의 경우 개별 취사시설 설치가 가능합니다. 다중주택의 경우에는 개별 취사 시설의 설치가 안 되고, 공동 취사 시설을 설치하고 운영해야 합니다.

우선 이렇게만 차이를 이해하시면 가장 쉽게 구분하실 수 있습니다. 또 두 가지 형태 모두 속한 공통점이 있습니다. 우선 구분 소유가 불가능하기 때문에 건물 전체를 소유하셨다고 하더라도 1가구 1주택에 해당됩니다. 또한 토지와 건물 모두를 소유하는 형태로, 추후 지가 상승에 따른 차익을 노려볼 수 있습니다.

다중주택과 다가구주택을 법적으로 구분하는 것은 아래의 포스팅에서 더 자세히 다루어 드렸기 때문에 한번 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

▼ 다중주택과 다가구주택의 차이 ▼
http://hauoli-pm.com/all/allcategory/olisstory/buildinglaw/220/

해당 부분을 가장 먼저 말씀드린 이유는 많은 건축주분들께서 두 가지 사업 형태를 가장 많이 혼동하시기 때문입니다. 분명한 차이점이 있지만 이를 잘 모르고 사업을 진행하여 추후 불이익이 발생하지 않도록 두 사업 형태에 대한 개념을 먼저 알고 사업을 진행하시면 좋습니다.

| 수익을 낼 수 있는 방법이 많다

다중주택은 수익을 낼 수 있는 방향이 많이 있습니다. 우선 안정적으로 임대수익을 거두는 방법이 있고, 이와 더불어 지가 상승에 따른 시세차익을 노려볼 수도 있습니다. 또, 임대 수익은 전세와 반전세, 월세로 나누어지는데 자금 상황에 따라, 또 건축주분들의 상황에 따라 이러한 임대 수익 형태를 적절히 혼합하여 사업을 진행하실 수 있다는 장점이 있습니다.

이렇게 지가 상승에 따른 시세차익, 임대수익(전세, 반전세, 월세)을 동시에 생각해 볼 수 있기 때문에 많은 분들이 초기 투자 종목으로 다중주택을 선호하시는 것 같습니다. 분명 이러한 장점에도 리스크는 존재합니다. 다중주택 신축사업의 임대수익의 경우 공실률이 관건인데 이는 그간 포스팅에서 공실률에 대해 많이 다루어 놓았기 때문에 이전 포스팅을 살펴보시면 좋습니다. 우선 지가 상승에 따른 차익을 노려볼 수 있는 토지 투자 개념에 대해 살펴볼 텐데, 이는 말 그대로 땅값이 오르면 건물과 땅을 통 매도하여 차익을 볼 수 있는 형태입니다.

하지만 내 건물이 올라간 땅의 가치가 무조건 오르는 법은 없기 때문에 입지 분석을 철저히 진행해야 합니다. 지역 호재, 교통 호재, 수요 등을 면밀히 파악하고, 땅의 모양에 따라 원룸임대사업을 하기에 적합하지 않을 수도 있기 때문에 세대 수가 많이 확보될 수 있는 좋은 땅의 모양을 알아볼 수 있는 시야가 있어야 합니다.

원룸임대사업은 세대수 확보가 관건이고, 또 확보한 세대 수를 어떻게 놀리지 않고 임대를 뺄 수 있는지가 핵심입니다. 아무리 설계가 잘 나오는 땅에 원룸을 신축하여 세대수를 많이 확보했다고 하더라도, 공실률이 높다면 그 사업은 실패한 사업인 것입니다.

앞서 말씀드렸던 지가 상승에 따른 시세차익과, 임대수익을 모두 바라볼 수 있는 좋은 땅을 선정하셔야 다중주택 신축사업의 장점이 제대로 발휘될 수 있습니다.

| 가장 적은 투자비용

원룸 등 다중주택 신축사업은 투자 비용이 다른 사업 형태에 비에 가장 적게 투입됩니다. 즉, 부담이 적다는 것입니다. 이렇게 투자 비용이 적다는 장점은, 다중주택 신축사업을 선택하시는 이유로 작용하는 것 같습니다. 하지만 아무리 다중주택 신축사업에 투입되는 투자 비용이 다른 사업에 비해 적다고 하여도, 건물을 건축하는 과정이 필수이기 때문에 개인 건축주라면 분명 부담이 되는 금액일 것입니다.

그렇기 때문에 다중주택 신축사업에 투입되는 투자 비용 중 가장 큰 비중을 차지하는 부분에 대해 알고 있어야 합니다. 우선 토지를 매입하는 비용이 가장 큰 비중을 차지합니다. 그래서 다중주택 신축사업에 성공하기 위한 핵심 사항이 바로 ‘좋은 땅 싸게 사는 것’입니다.

서울을 기준으로 빈 땅은 없다고 봐도 무방합니다. 즉, 건물을 포함하여 땅을 매입해야 한다는 것입니다. 땅 매입부터 시작해야 하는 상황이라면, 감가상각에 의해 저평가된 건물을 포함한 땅을 살펴보아야 합니다. 생각보다 많은 노후주택들이 즐비해 있고, 빼곡히 들어선 주택가에 생각보다 괜찮은 보석이 숨어있을 수 있습니다.

이러한 좋은 땅을 알아보려면, 거시적인 시야를 가지고 분석해 보아야 합니다. 해당 지역의 호재나, 교통 개선 여지를 충분히 살펴보고, 해당 지역 내에 타 원룸들의 공실률과 임대료 수준, 수요층에 대한 조사를 철저히 진행해야 합니다.

다중주택 신축사업에 대한 투자비용에 관한 상세한 이야기는 아래의 포스팅을 보시면 대략적인 사업비 구조에 대해 살펴보실 수 있습니다.

▼ 다중주택 신축사업, 사업비 구조 ▼
http://hauoli-pm.com/all/allcategory/onestopdevelopmentsolution/essentialknowledge/940/

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오늘은 다중주택 신축사업이 왜 많은 건축주분들께 선택을 받고 있는지에 대해 살펴보았습니다.

하우올리는 다중주택 신축에 경험이 전무한 예비 건축주분들께서도 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 원스톱PM 서비스를 제공하고 있습니다. 원스톱PM 서비스를 통해 기획 단계부터 임대관리까지 다중주택 신축사업에 특화된 전문성 있는 솔루션을 제공합니다.

또, 자체 시공사인 하우올리씨앤디를 보유하여 더욱 저렴한 가격으로 자재를 수급하고, 다수의 다중주택 신축 경험이 있기 때문에 보다 완성도 높은 품질을 약속드릴 수 있습니다.


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