다중주택 신축사업을 계획하고 계시는 건축주분들 중 공실률에 대한 걱정을 안 해보신 분은 아마 없을 것입니다. 그만큼 다중주택 신축사업 시 공실률이 성패에 매우 큰 영향을 미친다는 것입니다. 놀리는 방, 즉 공실률을 낮춘다는 것은 생각처럼 쉽게 되는 것이 아닙니다. 아무리 1인가구의 비율이 점차 늘어 다중주택에 대한 수요가 충분하다고 하더라도 수요층에 대한 철저한 분석 없이는 공실률을 줄일 수 없습니다.

다중주택에 거주하기를 희망하는 수요층이 원하는 위치와 입지, 그리고 주거공간의 품질, 옵션 등 정말 다양한 요소들에 차별점을 두어야 치열한 경쟁에서 살아남을 수 있습니다. 다중주택 신축사업에 있어 공실은 정말 다양한 요인으로 인해 발생하는데, 오늘은 우선 다중주택 신축사업의 주요 타겟이 되는 1인가구를 공략하는 방법을 알아보도록 하겠습니다.

중소형 부동산 개발사업의 걸림돌, 공실률

원룸 건축을 통한 중소형 부동산 개발사업은 공실률에 특히 취약할 수밖에 없습니다. 왜냐하면 원룸은 임대를 통해 수익을 내는 구조이기 때문입니다. 임대 수익이 전부인 원룸임대사업에서 공실 기간이 길어지고, 공실률이 증가한다는 것은 수익성을 저하시키고 나아가 원룸임대사업의 실패로 이어질 수 있다는 점을 염두에 두셔야 합니다.

막연히 내 원룸은 놀리는 방이 없을 것으로 확신하고 사업을 시작하는 경우도 있지만 이렇게 100% 임대차계약이 성사되기란 매우 어려운 일입니다. 전체 가구 중 1인가구의 비중이 점차 증가하는 추세이기도 하고, 그만큼 원룸에 거주하기를 희망하는 수요층이 두터워지는 분위기이지만, 늘어나는 수요에 못지않게 공급 또한 점차 증가하고 있습니다.

공급이 증가하고 있다는 것은 경쟁이 심화되고 있다는 뜻이기 때문에 건축주분들께서 건축하시게 될 원룸만의 경쟁력을 갖추려는 노력이 필요합니다. 여기서 원룸의 경쟁력은 수요자를 사로잡을 수 있는 포인트라고 할 수 있는데, 이러한 경쟁력을 찾으려면 우선 수요자의 니즈를 파악하는 과정이 선행되어야 합니다.

오늘 포스팅을 통해 원룸에 거주하기를 희망하는 수요자들은 원룸이라는 주거공간에 대해 어떠한 니즈를 가지고 있는지 조금이나마 알아가시기를 바랍니다.

| 원룸은 위치 중요하다

1인가구의 수가 점차 증가하고 있다고 계속 말씀드렸습니다. 이러한 분위기는 분명 원룸임대사업에 있어 듣기 좋은 소식입니다. 하지만, 이러한 좋은 분위기 속에서도 원룸임대사업은 실패할 가능성은 늘 존재하고, 또 공실률에 대해 결코 자유롭지 못합니다. 공실률과의 싸움은 어쩌면 원룸임대사업을 전개하시는 건축주분들의 숙명이라고도 할 수 있습니다.

이렇게 실패한 원룸임대사업은 대부분 수요자의 니즈를 파악하지 못한 경우가 많습니다. 예를 들어 수요자들이 선호하는 위치가 아니라거나, 가전, 수납공간 등 옵션들이 빈약하거나, 수요자들이 원하는 방의 구조나 크기를 갖추지 못한 경우일 수도 있습니다. 특히 위치는 원룸임대사업에 있어 사업성 검토 1순위 요건이라고 할 수 있는데, 이유는 수요자들 역시 주거공간을 선택할 때 위치를 가장 중요시 여기기 때문입니다.

원룸은 수요자들이 대중교통을 이용함에 있어 불편함이 없는 곳에 위치하는 게 좋습니다. 특히 지하철역과의 거리가 매우 중요한데, 도보를 기준으로 하여 10분 이내의 거리면 괜찮다고 볼 수 있습니다. 물론, 흔히 초역세권이라고 할 수 있는 5분 이내의 위치에 원룸임대사업을 전개하는 것도 좋겠지만 여기에도 여러 장단점이 존재합니다.

무조건 역과 가까울수록 좋은 위치가 아닐 수 있다는 것인데, 역과 가까울수록 지가가 높게 형성되어 있을 것이고 이는 원룸임대사업에 있어 더 큰 자본을 필요로 합니다. 그렇기 때문에 임대료 역시 더 비싸질 수밖에 없습니다. 높게 형성된 임대료에 부담을 느껴 서울의 중심에서 외곽으로 눈을 돌리고 있는 수요층을 생각해 봤을 때, 초역세권은 아니지만 지하철역과 도보로 10분 정도의 거리에 떨어져 있는 위치라도, 임대료가 조금이라도 저렴하다면 경쟁력 확보가 될 수 있다는 것입니다.

| 치안이 중요하다

원룸 주변의 동네 분위기도 공실률에 큰 영향을 미칩니다. 서울의 주택가의 경우 구축 건물들이 주를 이루는데, 이러한 낡은 느낌은 불안감을 조성하기도 할 수 있기 때문에 어둡고 낡은 느낌을 상쇄시킬 수 있는 요소들에 대해 중점적으로 살펴보아야 합니다. 구축 건물들로 인한 낡고 어두운 느낌을 완전히 피할 수는 없기 때문에 활성화된 상권이나 편의점 등 밤길을 밝혀주는 포인트들의 유무가 매우 중요할 수 있습니다.

만약 위에 해당하는 포인트들이 부족할 경우 원룸 자체의 보안을 강화하는 방법도 모색해 볼 수 있습니다. 1인가구 중 여성의 비율이 남성보다 높습니다. 그만큼 치안에 대해 중요시 여기는 수요자들이 많다는 이야기입니다. 때문에 원룸임대사업에 있어 치안은 매우 중요한 고려 사항이고, 건물 자체의 보안을 강화하는 노력도 필요합니다.

구체적으로 사각지대가 없도록 설치된 내/외부의 CCTV, 화면을 모니터링할 수 있는 모니터, 튼튼한 방범창, 신원확인이 가능한 인터폰 등 보안을 강화할 수 있는 시설들을 도입해야 한다는 것입니다. 이러한 노력을 통해 여성 수요자들의 선택을 받을 수 있을 것이고, 나아가 이미 거주하고 있는 임차인들에게는 안전하고 안락한 집이라는 인상을 주어 재계약 확률을 높일 수도 있을 것입니다.

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오늘은 다중주택 신축사업의 리스크인 공실률을 낮추는 방법 중, 위치 선정과 치안에 대해 살펴보았습니다. 그 밖에도 수요자들이 선호하는 방의 크기나 구조 등 설계적인 측면과 가전 및 가구 옵션, 인테리어, 임대료 등 더 살펴보아야 할 사항들이 있습니다. 때문에 추후 포스팅에서 오늘 미처 다루지 못한 내용들을 추가로 다뤄보도록 하겠습니다.

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