안정적인 임대수익을 위해 다중주택 건축을 선택하셨다면, 오늘 포스팅에 특히 주목하셔야 합니다. 왜냐하면 다중주택 건축의 수익률은 세대수를 얼마나 확보하느냐가 관건이기 때문입니다. 안정적으로 임대수익을 내는 데 있어 공실률은 치명적입니다. 특히 세대 수를 충분히 확보하지 못한 경우에는 공실률로 인한 손실에 대해 더욱 피부로 와닿게 됩니다.

하지만 세대수가 충분히 확보된 상태에서 한두 호실에 공실이 발생했다면 어느 정도 감안할 수 있을 것입니다. 즉, 세대수를 충분히 확보하는 것이 공실률이라는 리스크에 대비할 수 있는 힘도 될 수 있다는 것입니다. 다중주택 건축에 있어 세대수가 확보가 얼마나 중요한지 살펴보고, 또 어떠한 요소들을 살펴야 다중주택 건축 시 세대수를 많이 확보할 수 있는지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

다중주택 건축사업의 높은 수익률,
세대수를 충분히 확보해야 한다

다중주택 건축을 통한 수익형 부동산 투자 시 임대수익을 더 많이 챙길 수 있는 방법이 있습니다. 바로 세대수를 최대한 확보하는 것입니다. 이는 땅의 모양이나 일조사선제한, 도로조건 등에 의해 세대수를 많이 확보할 수도 있고, 적은 세대 수밖에 확보하지 못할 수도 있습니다. 즉, 사업지의 조건에 따라 설계가 잘 나오는지 살펴봐야 한다는 것인데 이는 법적인 부분을 함께 검토해야 하기에 많은 건축주분들께서 어려워하십니다.

다중주택의 경우 지을 수 있는 연면적이 660㎡로 제한되어 있어 협소할 수밖에 없습니다. 따라서 이렇게 좁은 땅에 얼마나 많은 세대수를 확보할 수 있는지가 관건입니다. 이는 부지를 소싱하는 단계에서부터 분석적으로 접근해야 하고, 건축법에 대해 잘 알고 있어야 가능합니다.  그래서 오늘 포스팅을 통해 다중주택 건축 시 꼭 알고 계셔야 할 건축법에 대해 요약하여 알려드리려고 합니다.

| 일조사선제한

일조사선제한 또는 일조권사선제한이라는 용어를 들어보셨을 것입니다. 일조사선제한의 정의는 건축법 시행령을 살펴보시면 알 수 있는데, 이는 다음과 같습니다.

일조사선제한의 정의

① 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 법 제61조제1항에 따라 건축물의 각 부분을 정북(正北) 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 다음 각 호의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. <개정 2015. 7. 6.>

1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상
2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

해당 일조사선제한의 정의에 대해 처음 접해보시는 분들께서는 위의 내용을 살펴보셔도 이해가 잘되지 않을 수 있습니다. 쉽게 풀어서 말씀드려보자면 전용주거지역이나 일반주거지역에 주택을 지을 때 주변 건물들에 대한 일조권을 확보하기 위해 마련된 법이라고 보시면 됩니다. 이러한 일조사선제한이 없을 경우 다른 건물들에 대한 일조권 확보가 되지 않을 수 있고 이는 삶의 질을 하락시키며, 미관상에도 좋지 못할 것입니다.

이러한 불편을 막고자 정한 건축법이기 때문에 다중주택을 건축할 때는 필히 해당 법에 따라 건축을 해야 합니다. 주택가에 지어진 주택들을 보면 계단 모양으로 깎인 건물들을 흔히 마주할 수 있습니다. 이것이 바로 일조사선제한의 영향으로 인해 나타난 건물의 형태라고 보시면 됩니다. 즉, 건물을 계단식으로 깎아내어 주변 건물의 일조권을 지켜주는 것입니다.

이런 좋은 취지의 건축법이 다중주택 건축사업을 진행하는 건축주분들의 입장에서는 골치 아픈 제한사항이 될 수밖에 없습니다. 왜냐하면 일조사선제한으로 인해 확보할 수 있는 세대수에 영향을 주게 되고, 수익성에도 영향을 끼치기 때문입니다. 그래서 다중주택 건축사업을 진행하시는 건축주분들께서는 일조사선제한의 영향을 덜 받는 북쪽에 도로를 접하고 있는 땅이나, 경사진 땅을 찾는 경우가 많습니다. 

아래의 이미지는 같은 일조사선제한의 영향을 받았을 경우와 그렇지 않은 경우를 비교해놓은 예시 이미지입니다. 다소 극단적일 수는 있지만 이는 건축주분들의 이해를 돕기 위함이니, 참고만 해주시기를 부탁드립니다.

<일조사선제한의 영향>

딱 봐도 건물의 높이와 최상층 면적에서 건축주 B가 손해를 보고 있습니다. 일조사선제한의 영향 때문입니다. 이렇게 되면 연면적이 같더라도 세대 수 확보에 있어 불리할 수밖에 없고 수익률 또한 낮아지게 됩니다. 그래서 북도로에 접한 땅이나 경사진 땅을 찾게 되는 것입니다.

한 호실에서 나오는 임대수익이 약 60만 원 정도임을 감안했을 때 1년으로 치면 720만 원으로 생각해 볼 수 있습니다. 위의 이미지의 경우 건축주 B의 사례가 건축주 A 사례보다 3개 호실 정도를 확보하지 못한 것으로 보이는데, 어림잡아 2,000만 원 이상 수익에 차이가 날 수 있다는 것입니다. 

이러한 차이는 임대수익을 통한 안정적인 고정 수입을 목표로 하는 건축주분들께는 치명적일 수 있기 때문에 부지 매입 비용이 더 들더라도 장기적으로 보았을 때, 세대수 확보가 잘 되는 위치에 사업을 진행하시는 것이 좋을 수 있습니다.

해당 일조사선제한에 대해서는 아래의 링크에서 더욱 자세히 다루고 있기 때문에 먼저 참고해 주시면 더욱 도움이 되실 것입니다.

▼ 일조사선제한 ▼
http://hauoli-pm.com/all/allcategory/olisstory/buildinglaw/299/

* * *

오늘은 다중주택 건축사업 시 수익성과 직결되는 세대수를 확보하는 방법에 대해 살펴보았습니다. 특히 일조사선제한에 대해 집중적으로 설명해 드렸고, 오늘 미처 다루지 못한 내용들이 더 있어 추후 포스팅에서 이어서 설명드리도록 하겠습니다.

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