빌라를 건축함에 있어 꼭 알아두어야 할 개념이 있습니다. 바로 대지와 도로의 관계입니다. 대지는 꼭 도로에 접해있어야 하는데, 이것이 바로 접도 의무입니다. 해당 부분은 빌라 건축에 있어 필수로 알고 있어야 할 개념임에도 부지를 매입할 때 부동산 측에서 해당 사항을 놓치는 경우가 간혹 있습니다. 이러한 부분에 대해 지식이 부족할 수밖에 없는 건축주분들께서는 막상 좋은 부지라고 생각하고 매입했는데, 대지와 도로의 관계에 문제로 실제 건축 가능 면적이 줄어들 수 있습니다. 또는 아예 건축을 할 수 없는 맹지인 경우도 있을 수 있습니다.

따라서 대지와 도로의 관계는 빌라 건축사업의 수익률에 큰 영향을 미치는 만큼 빌라를 건축하고자 하시는 건축주분들께서는 대지와 도로의 관계에 대한 개념을 명확히 알고 계셔야 합니다.

빌라 건축사업의 수익률을 높이는 지식,
대지와 도로의 관계

대지는 건축법상으로 토지 중 건축물을 지을 수 있는 땅을 말합니다. 아무 땅에나 건축물을 지을 수 없다는 뜻으로 이해하셔도 됩니다. 건축법에서는 건축행위를 할 수 있는 땅의 조건을 구체적으로 규정하고 있는데, 이것이 바로 대지와 도로의 관계입니다. 건축법 제44조에 해당하는 요건이며, 해당 내용을 모르고는 건축사업을 진행하실 수 없고, 또 건축면적에도 영향을 주는 요건이기 때문에 수익성과 직결되는 건축법입니다.

그럼 지금부터 차근히 대지와 도로의 관계에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

| 빌라 건축에 대지와 도로의 관계가 미치는 영향

대지는 도로에 접하여 있어야 하는데, 그렇지 못하거나 도로에 접하였다고 하더라도 2m 미만인 경우, 그 부지에는 건축행위를 할 수 없습니다. 이러한 땅을 바로 맹지라고 합니다. 이런 맹지에는 빌라 건축은 물론 그 어떠한 건축행위도 불가하다는 점을 우선적으로 말씀드립니다.

접해있는 도로가 있다고 하더라도 이 도로의 요건도 있는데, 보행과 자동차 통행이 가능해야 합니다. 또 도로의 너비가 4m 이상이 되어야 도로로 인정됩니다. 만약 지형적으로 자동차의 통행이 불가하다면 해당 경우에 한하여 보행만 가능한 도로도 인정될 수 있습니다.

이 개념에서 알기 쉽게 키워드를 뽑아 말씀드려 보겠습니다.

건축물을 지을 대지는 도로와 2m 이상 접해야 합니다.

여기서 도로는, 사람과 차량 모두 통행할 수 있어야 인정됩니다.

해당 도로는 4m 이상의 너비여야 합니다.

위의 내용만 보면, 빌라 건축사업에 무슨 문제가 있을지 의아할 수 있습니다. 하지만 여기서 주목해야 할 사항은 바로 도로의 너비입니다. 도로의 너비가 4m 미만일 경우 건축 면적이 줄어들기 때문입니다. 건축면적이 줄어든다는 것은, 그만큼 빌라의 각 세대의 면적이 줄어든다는 것이고, 수요자가 선호하는 방의 크기나 구조에 미치지 못하게 건축이 될 수밖에 없다는 것입니다. 또, 이렇게 각 세대의 면적이 줄어드는 것을 넘어 세대수 줄여야 하는 상황도 발생할 수 있습니다. 

| 접한 도로가 4m 미만일 경우

위에서 언급했듯이 대지에 접한 도로가 4m 미만일 경우에도 해당 대지는 건축을 진행할 수 있습니다. 다만 건축면적의 손실이 발생합니다. 예를 들어, 대지와 접한 도로가 3m일 경우 추후 도로를 4m로 확장할 만큼의 면적을 남겨두고, 건축선을 뒤로 후퇴시켜야 하는 것입니다. 

이럴 경우 그만큼 건축면적이 줄어들기 때문에 부지를 선정하실 때 반드시 체크해야 하는 사항입니다. 특히 도로의 너비에 대해서는 중개사사무소에서 놓치는 경우가 많은 부분이기에, 건축주분들께서도 항상 해당 내용을 인지하고 계셔야 추후 문제가 발생하지 않습니다.

부지의 한 면에 접한 도로만 4m 미만인 경우에는 다행이지만, 여러 면에 접한 도로가 4m 미만일 경우에는 전체 건축면적에 더욱 치명적인 손해가 발생할 수 있기 때문에 각 면에 접한 도로의 너비를 모두 살펴야 합니다. 글로만 이해를 하는 것이 어려울듯 하여 건축주분들의 이해를 돕기 위해 이미지를 첨부해 드립니다.

대지에 접한 도로의 면적이 4m 이하일 경우의 건축선 예시

위 이미지의 내용을 보면 대지의 3면에 접한 도로의 면적이 4m 미만인 것을 알 수 있습니다. 이때 노란색 영역을 건축할 수 있는 면적으로 이해하시면 되고, 빗금 영역은 추후 4m로 도로를 확장할 수 있도록 면적을 남겨두는 것입니다. 

| 가각전제

건축주분들의 부지가 모퉁이에 위치해 있을 경우, 가각전제의 적용을 받습니다. 가각전제라는 용어가 생소할 수 있으나, 지금 주택가를 돌아 보시면 쉽게 직접 확인해 보실 수 있습니다. 가각전제는 차량이나 보행자의 통행을 원활하게 함은 물론, 시야 확보를 충분히 할 수 있도록 정해놓은 요건입니다.

가각전제는 도로의 너비가 8m 이상일 경우에는 건축선을 후퇴시키지 않아도 됩니다. 또한 모퉁이의 각이 120도를 넘어가도 적용받지 않습니다. 만약, 도로가 8m 미만이고, 모퉁이의 각이 120도 미만이라면 가각전제가 적용됩니다.

너비 8미터 미만인 도로의 모퉁이에 위치한 대지의 도로 모퉁이 부분의 건축선은 그 대지에 접한 도로경계선의 교차점으로부터 도로경계선에 따라 다음의 표에 따른 거리를 각각 후퇴한 두 점을 연결한 선으로 한다.

도로 모퉁이 건축선 관련 법령

위의 이미지와 같이 가각전제의 적용을 받으면 건축면적에 손실이 발생합니다. 또한 건물의 각이 가각전제로 인해 깎이는 경우 효율적인 구조로 건축이 어려울 수도 있습니다.

* * *

오늘은 대지와 도로의 관계에 대한 내용을 살펴보았는데, 해당 건축법은 수익성에 영향을 미치는 요소이기 때문에 충분히 인지하고 건축사업을 진행하셔야 합니다. 그 밖에도 대지 안의 공지와 같은 개념이나 주차장 법 등 수익성에 영향을 미치는 내용들에 대해 추후 포스팅에서 더 다뤄볼 예정이니 많은 관심 부탁드립니다.

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