중소형 부동산 개발사업 중 상가주택 건축사업은 대부분 1층은 근린생활시설로 계획하고 2층부터는 주거용 공간으로 계획합니다. 따라서 일반 원룸을 건축하는 것과는 다른 접근이 필요합니다. 이러한 부분을 간과하고 상가주택 건축사업을 진행할 경우 공실률이 발생할 수 있고, 수익률도 나오지 못하게 되는 것입니다.

상가주택 건축사업은 1층 상가의 실적을 통해 전체 사업의 성공을 가늠할 수 있을 정도로 상가의 중요도가 큰 사업입니다. 따라서 상권분석이라는 과정이 추가되고, 이 과정에 큰 공을 들여야 합니다. 오늘은 상가주택의 공실률을 줄이는 방법에 대해 살펴보고자 하는데, 상권분석에 관해서는 이전 포스팅에서 다루어 두었으니 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

자, 그럼 상가주택 건축사업의 공실률은 어떻게 낮출 수 있는지 함께 살펴보시겠습니다.

상가주택의 공실률 파헤치기

상가주택 역시 임대를 통한 수익을 목표로 하는 사업이기 때문에 공실률에 민감할 수밖에 없습니다. 아무리 2층부터 계획된 주거공간에 공실이 없다고 해도, 1층 상가에 공실 기간이 길어진다면 건물 자체의 가치가 하락할 수 있습니다. 이러한 이유로 상가주택 건축을 진행하려면 이것저것 챙겨야 할 요소가 많아지는 것입니다. 때문에 일반적인 원룸을 건축하는 것에 비해 진입장벽도 높다고 할 수 있습니다.

상가를 성공적으로 임대하려면 상권분석이 철저히 되어야 하는데, 상권분석은 주변과 지역, 소비층을 분석하는 등 거시적인 관점으로 접근해야 합니다. 더 세부적으로는 소비 연령층과 주변 상권의 공실률, 업종 분포 등까지도 전부 파악해야 성공에 가까워질 수 있는 것입니다.

오늘은 이러한 상권분석을 완료한 후 공실률을 더욱 낮출 수 있는 부가적인 방법에 대해 고민해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

| 공실이 발생하는 원인

우선 공실이 발생하게 되는 원인은 여러 가지가 있겠지만 가장 중요한 부분은 바로 입지입니다. 상가주택 역시 주택의 역할을 합니다. 즉, 상가 입주를 희망하는 수요자도 있을 것이고, 주거를 원하는 수요자도 있다는 것입니다. 이를 위해 상가를 활성화시킬 수 있는 입지 분석 외에 상가주택에 거주하기를 희망하는 수요자를 위한 입지 분석도 필요합니다.

우선 주변 환경을 살펴야 하는데, 너무 외지거나 어두운 동네는 피하는 것이 좋습니다. 이러한 동네 분위기는 임차인들에게 치안에 대해 불안감을 느끼게 하기 때문입니다. 또, 지하철역과의 거리가 매우 중요한데, 지하철역이 도보로 이동할 수 없을 정도로 거리가 먼 경우에는 공실이 늘어날 수밖에 없습니다. 즉, 역세권 여부가 중요하다는 것입니다. 그 밖에 병원이나 대형마트 등 실생활과 밀접한 시설들도 잘 갖춰져 있는 것이 좋습니다.

또한 1층 상가에 입점한 업종에 따라서도 임차인들의 호불호가 갈립니다. 예를 들어 배달대행업체, 주점, 고깃집 등 저녁 늦게까지 소음이 심한 업종을 끼고 있는 집은 수요자들이 기피합니다. 따라서 1층 상가에 입점할 업종에 대해서도 쉽게 생각하지 않고, 여러 상황들을 고려하여 결정해야 합니다.

그리고 상가에 너무 치중한 나머지 주거공간에 대한 완성도가 높지 않은 상가주택의 경우 공실률이 증가할 수 있습니다. 주거공간을 찾는 수요자들의 눈높이와 기준이 점차 높아지고, 이에 따라 경쟁이 심화되고 있기 때문에 가전 옵션이나 인테리어, 메리트 있는 방의 크기와 구조 등에 대한 고민이 필요합니다. 이러한 집의 기능에 대한 장점을 찾아 적용하면 신규 계약 확률을 높일 수 있고, 임차인들의 만족을 끌어내어 재계약 확률 역시 높일 수 있습니다.

마지막으로 말씀드릴 공실이 발생하는 원인은 관리의 부재입니다. 건물을 관리한다는 것은 여간 까다로운 일이 아닙니다. 특히 원룸이나 상가주택은 계약기간이 통상적으로 1년이기 때문에 임차인이 자주 바뀌게 됩니다. 이 과정에서 잦은 빈도로 시설물의 훼손이 발생될 수밖에 없습니다. 이렇게 훼손된 시설물은 신속하고 꾸준하게 보수해야 합니다.

예를 들어 공용공간의 센서등이 켜지지 않았을 때, 임차인들은 대처를 요구합니다. 이러한 클레임을 받은 건축주분들은 매우 사소한 일이라고 생각하여 방치하는 경우가 많습니다. 이렇게 임차인의 클레임을 방치하게 되면 임차인들은 존중을 받지 못한다는 느낌을 받게 될 수 있습니다. 이렇게 사소한 센서등 하나로, 재계약을 고민하게 될 수도 있다는 것입니다. 이렇게 사소한 문제에 의해 공실이 늘어나지 않도록 늘 건물 관리에 힘써야 합니다.

| 임대 전략이 중요하다

대부분의 건축주분들께서는 상가주택 준공 후에 임대를 위해 지역 내 부동산을 활용하게 됩니다. 때로는 활용하는 것을 넘어 전적으로 의지를 하는 경우도 많습니다. 물론 부동산을 활용하여 임대를 내는 방식이 잘못된 것은 아닙니다. 오히려 좋은 방법이고, 가장 안정적인 방법이라고 할 수 있습니다. 하지만 임대를 의뢰할 부동산을 선정하는 과정에서 몇 가지 살펴야 할 요소들이 있습니다.

바로, 건축주분들의 건물에 대한 임대관리에 적극적인 부동산인가를 따져보아야 합니다. 요즘 부동산들은 여러 채널들을 이용하여 홍보에 힘쓰고 있습니다. 활용되는 채널들은 블로그, 부동산 중개 플랫폼 등이 대부분이며 규모가 클 경우에는 보도자료를 배포하기도 합니다. 이러한 채널 활용을 적극적으로 하고 있는 부동산일수록 더 효과적이면서도 효율적일 수 있습니다.

또, 이러한 채널 활용이 익숙지 않은 부동산이라도 지역 내에서 오랜 기간 유지해온 부동산일 경우 활용하시면 좋습니다. 지역의 특징과 임대료 수준, 그간 임대 사례 등 대한 데이터가 많이 축적되어 있을 수밖에 없고, 또 이러한 데이터는 분명 공실률을 줄이는데 긍정적인 역할을 조금이라도 할 것입니다.

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오늘은 상가주택 건축사업 시 발생하는 공실률의 원인과 극복하는 방법에 대해 간략하게 살펴보았습니다. 상가주택 건축사업을 처음 경험하신 건축주분들께서는 임대관리에 큰 어려움을 느낄 수밖에 없습니다. 그래서 하우올리는 자체 임대관리 팀을 통해 더 빠르고, 효과적으로 공실률을 줄일 수 있는 임대관리 서비스를 제공하고 있습니다.

또한 준공 후에 발생하는 하자에 대해서도 신속하고 정확하게 대응하고. 임차인들로부터 발생하는 민원들에 대해서도 자체적으로 해결합니다.

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