다중주택 건축사업은 많은 건축주분들께서 선택하시는 사업 형태입니다. 특히 요즘은 더욱 그 관심이 증폭되고 있는 것 같습니다. 그 관심들 중에서도 중소형 부동산 개발사업에 처음 입문하시는 분들이 유독 많습니다. 이유를 생각해 보면 다중주택 건축사업은 빌라나 상가주택, 오피스텔, 꼬마빌딩 등과 비교해 보았을 때 사업성 검토 단계에서 고려해야 할 요소들이 적습니다. 또 가장 중요한 사업비용이 적게 요구된다는 점에서 시작 허들이 낮기 때문입니다.

허들이 낮아 쉽게 생각하고 다중주택 건축사업을 결심하실 수는 있지만, 적어도 다중주택 건축사업의 장단점 정도는 알고 계셔야 현실적인 수익성에 대해 인지하실 수 있을 것 같습니다. 때문에 오늘은 다중주택은 무엇인지, 또 다중주택을 건축했을 때 기대해 볼 수 있는 수익성은 어떻게 되는지 간략하게 살펴보는 시간을 마련해 보았습니다.

다중주택을 건축하기 전 알아야 할 지식

우선 다중주택은 어떠한 특징을 가지고 있는지부터 알고, 사업성에 대해 고민해 보시는 것이 좋습니다. 다중주택은 흔히 원룸이라고 불리는 주택입니다. 다중주택은 660㎡ 이하의 면적에 3개 층 이하로 건축되어야 하고 각 호실마다 개별적으로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설의 설치는 불가합니다. 때문에 보통은 다중주택을 건축할 때, 공동 취사장을 마련하게 됩니다.

간략하게 요약하여 다중주택의 특징을 말씀드렸으니 본격적으로 세세하게 살펴보겠습니다.

| 다중주택의 특징

방이 한 칸인 호실들로 구성된 다중주택은 원룸이라고 불립니다. 건축주의 입장에서 가장 중요한 특징으로는 각 호실을 구분 소유할 수 없다는 것입니다. 이는 단독주택으로 분류되기 때문인데, 이러한 특징으로 인해 다중주택 전체를 소유하고 있다고 하더라도 1가구 1주택에 해당됩니다. 다중주택의 호실 수와 관계없이 다중주택을 소유한 소유주는 1가구 1주택에 해당됩니다.

또 토지와 건물을 동시에 소유하는 형태로, 추후 통매도를 하실 때 건물과 토지를 함께 거래해야 합니다. 매매하실 때도 마찬가지입니다. 주택을 지을 때 적용되는 주차장 규정 및 기타 제한사항들에 있어 다중주택은 다소 완화되어 있습니다. 이러한 특징으로 많은 분들께서 다중주택 건축사업을 선호하시는 것 같습니다.

물론 앞서 말한 특징들과는 다르게 앞서 언급 드렸던 개별 취사시설의 설치가 불가능하다는 점이나 다소 작은 면적에 건축을 할 수밖에 없다는 점 등 다소 불리한 측면도 분명 존재합니다. 특히 개별 취사시설의 설치가 안 된다는 점은 수요자들에게 매우 불편함으로 느껴질 수밖에 없습니다.

| 건축주 입장에서의 장점

건축주분들의 입장에서 보면 다중주택 건축사업은 장점이 정말 많습니다. 전체 사업비 중 가장 큰 자본이 투입되는 부분이 바로 부지를 매입하는 것입니다. 하지만 다중주택의 경우 소규모 부지에서도 사업을 할 수 있기 때문에 이 부지를 매입하는 비용 역시 낮아집니다. 부지를 매입하는 비용이 낮다는 것은 전체 사업비 역시 낮다는 것이고 초기 투자 비용의 측면에서 분명 장점이 될 수 있습니다.

또 토지와 건물을 함께 소유하는 형태라고 말씀드렸는데, 서울의 경우 상승폭의 차이는 있겠지만 매년 지가가 상승해 왔습니다. 이러한 측면에서 다중주택 건축사업은 임대를 통해 벌어들이는 임대수익과 함께 지가 상승에 의한 시세차익까지도 기대해 볼 수 있는 것입니다. 때문에 호재 소식, 지역 인프라, 개발 가능성 등 지가 상승에 영향을 미치는 요소들도 함께 검토하여 사업지를 선정하시는 것이 좋습니다. 당장은 안정적인 임대수익만 생각하고 계실지라도 장기적으로 봤을 때 미래의 가치까지 생각하여 접근을 하실 것을 추천드립니다.

다중주택을 건축하고자 하시는 분들의 목표는 대부분 안정적인 임대수익입니다. 다중주택은 사용면적에 대비하여 월세가 높게 형성되어 있습니다. 때문에 투자자본 대비 높고 안정적인 수익률을 기대해 볼 수 있는 것입니다. 또한 다중주택의 임대 방식은 흔히 월세와 전세로 구분됩니다. 월세로만 구성할 수도 있고 전월세를 함께 혼합하여 구성할 수도 있습니다. 이는 건축주분들의 여건에 따라 전략적으로 선택하실 수 있다는 장점도 있습니다.

이러한 장점을 통해 다중주택 건축사업에 투입된 자금 중 일부를 대출로 충당했다고 하더라도, 대출금의 이자를 월세로 감당하면서도 추가적인 수익까지 거둘 수 있는 구조가 됩니다. 때문에 사업에 투입되는 자기자본을 더욱 낮춰주며 안정성도 챙길 수 있는 것입니다.

| 건축주 입장에서의 단점

소규모 부지에 사업을 진행하다 보면 설계의 어려움이 따릅니다. 임차인이 거주하려면 최소한의 공간은 확보되어야 하는데 협소한 호실에 가구나 가전 등이 다 들어가고 나면 남는 면적이 별로 없습니다. 때문에 공간의 효율성을 극대화할 수 있어야 하는데, 이는 다중주택 건축에 특화된 전문가와 함께해야 합니다. 가전의 경우 빌트인으로 구성하고, 수납공간 역시 최대한 많이 확보해야 합니다.

위에 말씀드린 방의 크기나 구조는 다중주택 건축사업의 경쟁이 과열되며 더욱 발전하고 있습니다. 최근 원룸이 아닌 중문이 설치된 1.5룸이 각광받고 있는 등 같은 면적이라고 하더라도 생활공간이 더욱 확보될 수 있는 설계가 나오고 있는 것입니다. 때문에 수요자의 눈높이가 점점 높아져 웬만한 장점 만으로는 경쟁력을 확보하기 어려울 수 있습니다.

같은 이유에서 원룸은 풀옵션이 기본인데, 여기에 추가되는 가전들의 사양도 함께 높아지고 있습니다. 건조 기능이 포함된 세탁기나 용량이 큰 빌트인 냉장고, 무풍 에어컨과 같이 조금씩 업그레이드된 제품들을 채택하여 경쟁력을 높이는 사례가 늘고 있는 것입니다. 모든 세대에 걸쳐 비싼 가전들을 들이는 것에 비용적으로 부담이 따를 수밖에 없습니다.

마지막으로 말씀드릴 단점으로는 유지 보수에 각별히 신경을 써야 한다는 것입니다. 대부분 월세로 구성을 하시게 되는데, 월세 계약은 통상적으로 1년 단위로 갱신됩니다. 1년마다 임차인이 바뀔 수 있다는 것인데 이 과정에서 시설물의 손상이 발생될 확률이 높습니다. 또 임차인들의 각종 민원에 신속하게 대응해야 하는데 대응이 미흡하거나 미뤄질 경우 재계약이 불발되는 등의 문제로 번질 수 있다는 것을 늘 인지하고 계셔야 합니다.

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