빌라, 원룸, 상가주택 등을 건축하는 수익형 부동산 투자에서 성공의 열쇠는 바로 땅입니다. 이미 빌라나 원룸, 상가주택을 건축해 보신 건축주분들께서도 땅의 중요성을 늘 강조하십니다. 그럴 수밖에 없는 것이, 빌라나 원룸, 상가주택 같은 주택의 수요자들이 원하는 위치가 있고 때문에 그러한 니즈를 만족시킬 수 있는 위치에 건축을 해야 하는 것입니다. 이는 공실률에 직결되는 검토 요소이기에 사업의 성공을 위해서는 꼭 위치에 대한 분석이 필요하고, 더 좋은 위치에 저렴한 땅을 찾아 나서야 하는 것입니다.

하지만 수익형 부동산 투자에 처음 도전하시거나, 경험이 많이 없는 건축주분들께서는 이러한 좋은 땅의 기준을 잘 모르고 계신 경우가 많습니다. 혹여 좋은 땅에 대한 기준이 있더라도 이를 실전에서 활용하여 좋은 땅을 발굴할 수 있는 역량이 부족한 경우도 있습니다. 때문에 오늘 포스팅에서는 빌라나 원룸, 상가주택을 건축할 때 꼭 알고 있어야 할 좋은 땅의 기준에 대해 간략히 나누어 볼까 합니다.

| 사업의 성패를 결정짓는 위치

원룸과 같은 소형 주택의 수요자가 원하는 위치는 따로 있습니다. 이러한 수요자들의 니즈를 얼마나 잘 파악하여 위치를 결정짓는가에 따라 사업의 성패가 좌우됩니다. 원룸의 주요 수요층은 2030세대, 1인 가구입니다. 서울을 기준으로 1인 가구의 비중은 매년 늘어가고 있는 분위기입니다. 수요층이 두터워지고 있다는 뜻입니다. 그렇지만 수요가 늘어난다고 해서 내 사업도 무조건 성공할 수는 없습니다.

지금, 서울의 주택가를 돌아다녀 보면 놀리는 방, 즉 공실률에 허덕이는 원룸들이 즐비해 있는 것을 확인해 보실 수 있습니다. 그렇다면 위치가 공실률에 어떠한 영향을 미칠까 생각해 보겠습니다. 앞서 수요자들이 원하는 원룸의 위치가 있다고 말씀드렸었는데, 니즈를 파악하기에 앞서 수요자들의 특성을 파악해 보는 것이 좋습니다.

서울에 거주하는 2030세대, 1인 가구들은 어떠한 특성을 가지고 있을지를 생각해 보셔야 한다는 것입니다. 전부 다 설명드리기에는 무리가 있어 몇 가지만 살펴보도록 하겠습니다. 우선 원룸의 주요 수요자들은 대부분 경제활동을 하고 있을 것입니다. 아무리 저렴한 지역의 원룸이라고 하더라도 월세 수준이 경제활동 없이 감당할 수 없기 때문입니다.

경제활동을 위해서는 대부분 출근과 퇴근을 반복하게 되는데, 이때 중요한 것이 바로 교통입니다. 교통 중에서도 지하철이 매우 중요한데, 지하철역과 도보로 이동이 가능해야 합니다. 역세권일수록 유리하다는 이야기입니다. 또 서울의 주요 업무 밀집 지역인 강남, 여의도, 종로 등 으로의 이동이 편리한 호선의 지하철이면 더할 나위 없이 좋은 조건일 것입니다.

이렇게 쭉 수요자들의 특징에 대해 분석해 나가다 보면 어느 정도 좋은 위치에 대한 기준을 세울 수 있습니다. 하지만 이렇게 하더라도 분명 변수는 존재합니다. 예를 들어, 역세권 위치에 있는 좋은 땅을 찾았는데 막상 매입하려고 보니, 지가가 너무 높게 형성되어 있을 수도 있습니다. 즉, 보편적 기준에 좋은 땅은 고평가 되어 있을 확률이 높다는 것입니다.

이렇게 비싼 땅을 매입하여 원룸을 건축했을 때는 분명 임대료도 높게 설정할 수밖에 없을 것이고 이렇게 비싼 임대료는 수요자들에게 부담이 될 것입니다. 아무리 교통의 편리함을 중요시하는 1인 가구들에게도 비싼 임대료는 계약을 망설이게 하는 걸림돌이라는 것입니다. 이러한 상황까지 고려해 보았을 때 지하철역과 도보 5분 이내의 초역세권 위치보다는 오히려 조금 벗어난 10분 내외의 위치가 더 적합할 수도 있습니다.

오늘 포스팅에서는 위치 선정 기준 중 교통에 대해 중점적으로 말씀드렸지만, 추후 수요자들의 니즈를 더욱 다각도로 파악하여 여러 기준들을 세우고, 또 이러한 요건들을 충족시킬 수 있는 땅을 발굴하실 수 있도록 부단히 스터디를 진행하시는 것을 추천드립니다. 만약, 이러한 좋은 땅을 찾는 노력을 할애할 여유가 부족하다면 하우올리와 같은 전문 업체와 함께 사업을 진행해 보시는 것도 좋습니다.

| 수요자를 만족시키는 설계가 가능한 땅

설계가 잘 나오는 땅은 따로 있습니다. 특히 원룸은 세대수를 얼마나 확보할 수 있는가에 따라 사업성이 달라지기 때문에 세대수를 충분히 확보할 수 있는 땅 위주로 검토해 보셔야 합니다. 건물들이 빼곡히 자리 잡은 서울의 주택가에서 원룸을 건축할 때에는 늘 도로와 대지의 관계, 일조사선제한 등 사업성에 영향을 미치는 요소들을 고려하여 땅을 발굴해야 한다는 것입니다.

일조사선제한의 영향을 최대한 받지 않는 땅을 알아보셔야 하는데, 이는 땅의 경사나 북쪽에 도로를 접하고 있는지 등을 종합적으로 검토해 보아야 합니다. 특히 북쪽에 도로를 접하는 땅을 ‘북도로 부지’라고 하는데, 이러한 부지가 왜 일조사선제한에 있어 유리한지, 아래의 링크에 자세히 설명해 두었습니다.

▼ 일조사선제한 알아보기 ▼
http://hauoli-pm.com/all/allcategory/olisstory/buildinglaw/299/

일조사선제한에 영향을 받은 건축물의 경우 계단식으로 꺾여 올라갑니다. 상위층으로 갈수록 면적에 손해를 본다는 것이고, 세대수 확보에 영향을 줍니다. 또 살펴보아야 할 사항은 바로 도로와 대지의 관계인데, 이에 관해 간략히 설명해 드리겠습니다. 대지는 건축을 할 수 있는 땅을 이야기하는데, 여기에도 조건이 있습니다. 바로 대지에 도로가 접해 있어야 한다는 것입니다. 

대지에 접한 도로는 2m 이상 접해야 하며, 도로의 너비는 4m 이상 되어야 합니다. 또 차량과 사람이 모두 통행 가능한 도로여야 합니다.만약, 건축주분들께서 매입한 땅에 접한 도로가 4m 이하일 경우 추후 4m로 도로를 확장할 수 있도록 건축선을 후퇴시켜야 하는데, 후퇴한 만큼 건축면적에 손해가 발생하게 됩니다. 이러한 부분은 부동산 중개사무소에서도 놓치는 경우가 많기 때문에 건축주분들께서도 이 개념에 대해 늘 인지하고 계셔야 합니다.

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하우올리는 다수의 중소형 부동산 개발사업 경험을 토대로 쌓아온 원룸, 빌라, 상가주택, 꼬마빌딩 등 중소형 부동산 건축사업에 특화된 솔루션을 제공하고 있습니다.

또한 3,000회 이상의 중소형 부동산 개발사업 검토 경험을 토대로 각 사업의 형태, 건축주분들의 특성에 알맞은 땅을 발굴하여 추천드리고 있습니다.

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