원룸 신축을 통한 수익형 부동산 투자의 수익성의 핵심은 바로 공실률입니다. 공실 기간이 길어질 경우, 수익성이 떨어져 원룸 신축을 통한 수익형 부동산 투자의 장점인 안정적인 임대수익은 물론, 환금성마저 기대할 수 없게 됩니다. 대부분의 건축주분들께서는 주변의 성공 사례를 보고 원룸 신축을 결심하시는 경우가 많습니다. 하지만 원룸 신축 또한 수익형 부동산 투자이기에, 무조건 성공하리란 보장은 없습니다.

건축주분들의 기준에서 좋은 땅에 최고의 원룸을 신축했다고 하더라도 공실률은 발생할 수 있고, 때로는 예상했던 것보다 더 임대가 나가지 않는 경우도 많습니다. 그래서 오늘은 원룸 신축을 통한 수익형 부동산 투자 시 발생할 수 있는 공실률에 대해 알아보고, 또 공실률을 줄일 수 있는 방법에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.

공실률은 충분히 줄일 수 있다

원룸에 발생한 공실은 수익성을 저하시키는 가장 큰 요인입니다. 특히 사업 자금 중 대출이 있을 경우에 이자를 감당하기 어려운 경우도 충분히 발생할 수 있습니다. 한두 호실 공실이 발생했다고 하더라도, 손해는 아니더라도 본전회수 정도로 만족해야 하는 경우도 있습니다. 이렇게 원룸임대사업의 수익성에 있어 공실률은 정말 경계해야 할 리스크입니다.

대부분 건축주분들께서 주변의 성공사례를 많이 접하신 후에 투자를 진행하시는 경우가 많은데, 조금만 주위를 둘러보면 공실률에 매일 허덕이는 원룸들이 즐비해 있다는 것을 알 수 있습니다. 이렇게 공실이 발생하는 이유에는 정말 다양한 요인들이 있는데, 오늘은 임대관리에 대해 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.

| 재계약 확률을 높여라

원룸임대사업에 있어 임차인과의 계약 갱신은 1년 주기로 돌아옵니다. 즉, 1년 단위로 임차인이 바뀔 가능성이 크다는 것입니다. 물론 전세 비율을 높일 경우 2년 단위로 계약을 하게 되고, 또 수익을 내는 방식 역시 달라지게 되지만, 대부분의 원룸을 신축하신 건축주분들께서는 월세를 선호하시기 때문에 1년 단위 임대차계약을 기준으로 말씀드리는 것입니다.

여기서 건축주분들은 기존 임차인들과의 재계약 확률을 높이는 것에 대한 노력이 필요합니다. 새로운 임차인을 구하는 것보다, 기존 임차인들을 계속 사로잡는 것이 원룸임대사업을 안정적으로 유지할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 세입자들로 하여금 재계약을 결심케 하는 요인은 여러 가지 있는데, 훌륭한 위치나 시설 등 실생활에 밀접한 요소들이 대표적으로 임차인들의 만족도를 높입니다.

역세권에 위치하여 출퇴근에 용이한 좋은 위치는 임차인들에게 편리함을 주고, 임차인이 선호하는 방의 크기와 구조, 옵션 등 시설에 대한 강점은 더욱 안락하고 편안한 주거생활을 보장해 주기 때문입니다. 이렇게 당연한 사항 외에 간과하지 말아야 할 요소가 있는데, 바로 임차인들과의 소통입니다.

원룸을 지어놓고, 임대를 냈는데 임차인들의 클레임에 아무런 반응이 없다면 임차인들은 권리가 지켜지지 못하고 있다고 판단할 것이고, 재계약에 대한 고민을 하게 됩니다. 특히 시설에 관련한 클레임의 경우 바로바로 해결해 주지 않을 경우 불편을 초래하게 됩니다. 간혹 하자에 대한 클레임이 들어올 경우 더욱 신경 써서 신속하게 처리해야 합니다. 균열이나 결로처럼 건축물의 컨디션에 영향을 주는 하자일 경우 장기적으로 보았을 때에도 빠르게 보수해 주는 것이 좋습니다. 결로가 발생했는데 차일 피일 미룰 경우 곰팡이가 발생하게 되고 미관상 좋지 않음은 물론, 임차인의 건강에도 악영향을 미치기 때문입니다.

이러한 하자들 외에도 단순한 클레임들도 최대한 빠르게 처리해 주어야 하는데, 공용공간의 센서등이 들어오지 않는다거나, 난간 파손, CCTV 문제 등 보안과 관련된 사항일 경우 즉시 해결해 주려는 노력이 꼭 필요합니다. 전체 임차인들 중 반 이상은 여성 임차인들인데, 보안에 관련된 문제는 임차인들에게 불안감을 심어주기 때문입니다.

| 임대료는 적정 수준으로 책정해야 한다

아무리 투자금이 많이 들어갔더라도 임차인들이 납득하기 어려운 임대료를 요구한다면 공실률은 늘어날 수밖에 없습니다. 특히 신축이라는 이유로 터무니없는 임대료를 책정하는 경우가 많은데, 이는 오히려 수익성에 큰 걸림돌이 됩니다. 박리다매를 추천하는 것은 절대 아니고, 주변 원룸들과 비교했을 때 적정 수준의 임대료를 책정해야 한다는 것입니다.

여기서 적정 임대료를 책정할 수 있도록 하는 요소는 바로 좋은 땅을 싸게 사는 것입니다. 전체 사업비에서 가장 큰 부분을 차지하는 것이 바로 부지를 매입하는 비용이기 때문에 이 부분에서 사업비를 아껴야 임대료 책정 범위가 늘어날 수 있게 됩니다. 임대료 비싼 초역세권보다는, 임대료가 비교적 저렴한 지하철역과 도보 10분 정도에 떨어진 원룸이 더 선호될 수 있다는 것입니다.

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오늘은 원룸 신축을 통한 수익형 부동산 투자에 있어 공실률을 줄일 수 있는 임대관리에 대해 간략히 살펴보았습니다. 임대관리를 잘 했을 경우, 재계약 확률이 높아지고 공실률을 낮출 수 있게 됩니다. 하우올리는 자체 임대관리 팀을 통해 임차인들의 민원에 더욱 빠르게 대응하고 있으며, 준공 후 발생한 하자에 대해 더욱 신속하고 정확하게 해결해 드리고 있습니다. 또한 지역 공인중개사무소와의 긴밀한 협업을 통해 공실률 관리에 효과적으로 대응하고 있습니다.

하우올리는 어떤 건축주분들이라도 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 기획부터, 준공 후 임대관리까지 중소형 부동산 개발사업의 전 과정을 건축주분들과 함께하고 있습니다. 중소형 부동산 개발사업에 특화된 하우 올리오 함께 성공적인 원룸 신축사업을 경험해 보세요.


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