중소형 부동산 개발사업 중에서도 원룸을 신축사업의 경우 첫 투자 종목으로 선호도가 높은 편입니다. 다른 중소형 부동산 개발사업에 비해 원룸 신축사업의 경우 높은 환금성과 더불어 투자비용이 적은 편이기 때문입니다. 또한 땅과 건물을 동시에 소유하는 형태이므로 더욱 안정적인 수익성을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 1인가구의 비중이 지속적으로 증가하고 있기 때문에 수요층이 두터워 지고 있어 수요층에 대해 제대로 분석하고 사업을 진행한다면 어느정도 성공이 보장된 사업이라고 생각하시는 분들도 계십니다.

하지만 이렇게 다양한 원룸 신축사업의 장점 외에도 단점이 분명 존재합니다. 대부분 원룸 신축사업을 진행하시고자 하시는 건축주분들께서 기대하시는 수익 구조는 바로 꾸준하고 안정적인 임대수익입니다. 이러한 원룸 신축사업의 수익구조에 치명적인 리스크가 바로 공실률입니다. 원룸 신축사업은 바로 이 공실률에 매우 민감할 수 밖에 없고 수익성 역시 공실률의 영향을 매우 많이 받습니다.

따라서 오늘은 원룸 신축사업을 성공으로 이끌 수 있는 원룸을 신축하기에 적합한 입지의 기준에 대해 간략하게 이야기 나눠보고자 합니다.

다중주택 건축에 최적화된 입지

원룸 등 다중주택에 최적화된 입지는 바로 수요층이 원하는 입지입니다. 당연한 이야기겠지만 대부분의 건축주분들께서는 이러한 조건에 대해 둔감하신 경우가 많습니다. 의외로 다중주택을 짓기만하면 성공할 거라는 확신을 가지고 사업에 도전하시는 경우가 많다는 것입니다. 하지만 앞서 말씀드렸던 것 처럼 원룸 등 다중주택 건축사업의 성공의 필수 조건은 바로 놀리는 방, 즉 공실률을 얼마나 줄이는가에 달려 있다고 봐도 과언이 아닙니다.

따라서 다중주택을 건축하시려는 건축주분들께서는 수요층이 원하는 입지에 대한 고민과 분석을 꼼꼼하게 진행하셔서 사업지를 선정하셔야 실패할 확률을 줄일 수 있는 것입니다. 그렇다면, 다중주택에 거주하기를 희망하는 수요층은 어떤 입지를 원하고 있을지, 한번 살펴보도록 하겠습니다.

| 교통과 편의시설

다중주택에 거주하기를 희망하는 수요층들의 대부분은 1인 가구이면서도 경제활동을 하고 있거나 대학생인 경우가 많기 때문에 교통에 매우 민감할 수밖에 없습니다. 서울의 대학이나 업무밀집지역으로의 이동이 잦은만큼 역세권의 입지를 갖추고 있으면 좋은데, 버스 보다는 지하철을 위주로 검토하시는 것이 좋습니다. 서울 내의 대학가나 주요 업무밀집지역의 경우 대부분 지가가 높기 때문에 임대료 수준 역시 높게 형성되어 있을 것입니다. 때문에 해당 지역에서 경제활동이나 학업을 하는 1인가구의 경우 이러한 비싼 임대료에 부담을 느껴 서울 외곽이나 근교로 눈을 돌리게 되는 경우가 많습니다.

또 이러한 중심 지역들은 지가가 높아 사업비가 많이 필요하기 때문에 비교적 적은 비용으로 사업을 시작해볼 수 있는 외곽 지역은 건축주분들께 결코 나쁜 선택이 아님을 아셔야 합니다. 비록, 서울의 중심에 비해 지가 상승폭이 낮을수는 있어도 꾸준한 수요를 확보할 수만 있다면 외곽지역이라고 하더라도 원룸 건축사업에 있어서는 매우 좋은 입지일 수 있다는 것입니다.

추가적으로 미래의 가치까지 고려하여 입지를 살핀다면 추후 시세차익에 의한 더 높은 수익성을 기대해볼 수 있습니다. 때문에 교통 호재나 개발 호재 등을 중점적으로 살펴보고 미래의 가치에 투자를 하는 분들도 계십니다. 또 1인가구들의 경우 병원, 은행, 대형마트, 공원 등 삶의 질을 높여주는 실생활에 꼭 필요한 시설들이 잘 갖춰져 있는 지역을 선호합니다. 이러한 이유로 공(원)세권, 스(타벅스)세권, 녹세권 등 입지를 나타내는 용어들이 생겨난 것입니다.

| 설계가 잘 나오는 땅

원룸 건축을 희망하는 건축주분들께서 원하시는 수익 구조는 꾸준하면서도 안정적인 임대수익이라고 말씀 드렸습니다. 이런 수익구조에 더욱 좋은 조건이 바로 설계가 잘 나오는 땅입니다. 설계가 잘 나오게 되면 세대 수 확보가 많이 되기 때문에 더 높은 수익을 기대해볼 수 있으며, 때로는 한 두 호실 공실이 발생하더라도 크게 타격을 입지 않을 수도 있습니다. 총 12호실의 원룸에 발생한 2호실의 공실과 총 15호실의 원룸에 발생한 2호실의 공실은 와 닿는 손해가 다르다는 것입니다.

때문에 무조건 세대 수를 충분히 확보할 수 있는 유리한 조건의 땅을 살펴보아야 하는 것입니다. 이 때 살펴야 할 요건들은 매우 다양합니다. 특히 서울의 경우 주택들이 다닥다닥 밀집해 있기 때문에 일조사선제한을 꼼꼼하게 살펴야 하고, 또 도로와 대지의 관계에 대해서도 잘 살펴 실제 건축면적에 불리함이 없도록 해야 합니다.

아래의 링크는 세대 수 확보를 위해 꼭 살펴보아야 할 일조사선제한, 도로와 대지의 관계 등 건축법에 대한 내용들을 다루어 놓은 카테고리입니다. 해당 링크에서 건축법에 대한 내용을 우선 간략하게 숙지하시는 것도 좋을 것 같습니다.

▼ 건축법 살펴보기 ▼
http://hauoli-pm.com/category/all/allcategory/olisstory/buildinglaw/

건축법의 경우 세부적으로 파악해야 할 내용들이 매우 많기 때문에 많은 건축주분들께서 어려워 하시는 부분입니다. 때문에 건축법에 대한 내용 숙지에 어려움이 있으신 경우 전문가의 도움을 통해 부족한 전문성을 보완하시면 좋습니다. 

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오늘은 원룸 신축사업에 적합한 사업지를 결정함에 있어 건축주분들께서 꼭 인지하고 계셔야 할 기준들에 대해 간략히 살펴보는 시간이었습니다. 하우올리는 3,000회 이상의 중소형 부동산 개발사업 검토 경험이 있습니다. 때문에 더욱 수익성이 잘 나오는 부지들을 엄격한 기준으로 엄선하여 추천드리고 있습니다.

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