다세대주택 건축에 뜻이 있는 건축주분들께서는 어떤 위치에, 어떤 입지에 사업지를 선정할 것인가에 대한 고민이 크실 수밖에 없습니다. 다세대주택 건축과 같은 중소형 부동산 개발사업을 성공으로 이끌 수 있는 핵심은 바로 좋은 땅을 싸게 사는 것이기 때문입니다. 전체 사업비 중에서 가장 큰 자본이 투입되는 부분이 바로 부지 매입비이기 때문에 얼마나 수익성이 잘 나오는 땅에 다세대주택을 건축했느냐에 따라 성패가 갈린다는 것입니다.

하지만 이렇게 중요한 사업지 선정 과정에 대한 자신감이 부족한 건축주분들께서는 대부분 업체나 지역 부동산에 의존하여 좋다고 하는 땅을 믿고 선택하는 경우가 많습니다. 즉, 다세대주택 건축에 있어 가장 중요한 과정을 의존적으로 진행하신다는 것입니다. 그래서 오늘은 사업지를 선정하실 때 건축주분들께서는 어떠한 방식으로 예비 사업지들을 검토해 보시는 것이 좋을지 간략하게 이야기 나누어 보고자 합니다.

사업지 분석, 이렇게 한번 해보세요

서울에서 건축물이 없는 빈 땅은 없다고 보시는 편이 좋습니다. 때문에 서울에 중소형 부동산 개발사업을 진행하시려는 건축주분들께서는 건물과 땅을 동시에 매입하셔야 한다는 이야기입니다. 이때 대체적으로 비싼 서울의 땅 가격과 더불어 감가상각이 충분히 일어나지 않은, 비교적 최근에 건축된 건축물을 매입하는 것은 사업성에 있어 좋지 못한 결정이 될 수 있습니다.

때문에 오래된 구축 건물로, 감가상각이 충분히 일어난 건축물을 포함한 부지를 위주로 살펴보는 것이 좋은데, 아무리 가격이 좋다고 하더라도 결국 수요자들의 마음을 사로잡지 못하는 위치일 경우에는 준공 후 안정적인 수익을 낼 수 없어 건축주분들께서 기대하셨던 수익률을 하회하여 크게 실망하는 경우도 발생할 수 있습니다. 때문에 공실률을  최소화할 수 있는 부지를 발굴할 수 있는 안목이 있어야 하는데, 이러한 안목은 단기간에 생기는 것이 결코 아닙니다.

때문에 건축주분들께서도 어느 정도 시간과 노력을 할애하여 역량을 키우는 과정이 필요합니다. 오늘은 그래서 많은 건축주분들께서 어려워하시는 사업지 선정에 대한 역량을 키우는 방법에 대해 간략히 말씀드리겠습니다.

| 수요자의 불편은 공실률을 늘리는 지름 길

아무리 값싼 땅을 찾았다고 하더라도 결국 수요자의 마음에 들지 않는 위치는 공실률을 증가시킬 수밖에 없습니다. 부지를 검토하는 단계에서 가격만을 기준으로 삼으면 안 된다는 것입니다. 가장 가까운 교통편 중 지하철역은 얼마나 떨어져 있는지, 또 공원이나 병원, 마트 등 실생활에 꼭 필요한 시설들은 잘 갖추어져 있는지 등을 살펴보셔야 합니다.

이러한 요소들은 삶의 만족도를 높여주어 수요자들로 하여금 주택의 가치를 높게 평가하게 하는 주요한 포인트가 됩니다. 하지만 이러한 요소들을 검토하는 과정에 있어서 건축주분들께서 하셔야 할 노력들이 있습니다. 바로 직접 발품을 팔아 보는 노력입니다. 하나의 장점에만 집중하여 그 밖에 단점들을 파악하지 못하는 실수를 방지하기 위해서라도 직접 중소형 부동산 개발사업을 진행하게 될 예비 사업지들을 찾아보는 과정이 필요하다는 것입니다.

이 과정에서 사업지에서 지하철역까지 직접 걸어보기도 하고, 공원이나 병원 등의 시설을 찾아보기도 하는 등의 노력이 필요합니다. 지도상에서는 꽤나 가까워 보였던 거리가, 실제로는 더 멀게 느껴지거나 가파른 경사 등 수요자들에게 불편함을 초래하는 요소들이 숨어있을지 모르기 때문입니다.

상권은 활성화되어 있는지, 밤길은 너무 어둡지 않은지 등 수요자들이 불편을 호소할 만한 것들을 찾아가며 직접 겪어 보고 비교하는 과정을 충분히 기간을 두고 진행해야 합니다. 이러한 과정을 충분히 진행했다면 최소한 수요자들에게 불편한 위치에 사업지를 선정하는 실수는 막을 수 있을 것입니다.

| 치안이 중요하다

아파트나 오피스텔 등에 비해 다중주택이나 다세대주택들이 방범에 취약하다는 인식이 있기 때문에 더욱 방범에 신경 써서 사업을 진행하셔야 합니다. 실제로 대부분의 수요자들에게 치안은 주거지를 선정함에 있어 매우 중요한 요소로 작용됩니다. 전체 수요자들 중 반을 여성이라고 생각해 보면 놀랄 것도 아닙니다. 지역마다, 또 동네마다 분위기가 전혀 다르고 낮에는 괜찮았던 동네 분위기가 밤에는 매우 어두컴컴하여 수요자들에게 불안을 느끼게 합니다.

특히 서울의 주택가의 경우 신도시에 비해 정비가 잘 되어 있는 편이 아닙니다. 준공된 지 30년 이상 지난 노후된 주택들이 많고 이러한 주택들이 모여있기에 더욱 을씨년스러운 분위기를 자아내기도 합니다. 때문에 가로등이나 동네를 24시간 밝혀주는 편의점 등이 열악한 치안을 보완할 수 있는 요소가 될 수 있습니다.

이왕이면 치안에 열악한 지역은 피하되, 그래도 부족한 부분이 있는 것 같다면 건축주분들께서 짓게 될 주택 자체의 방범을 강화하는 등의 노력이 필요합니다. 자체적으로 보안 시스템을 구축하여 사각지대 없는 CCTV 설치를 진행하고, 방범창이나 스마트도어락 등 필수 요소들을 채택하여 조금이나마 수요자들에게 불안을 덜어 줄 수 있도록 해야 합니다.

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오늘은 많은 건축주분들께서 어려워하시는 사업지를 선정하는 과정에 필수로 진행해야 할 노력들은 무엇이 있는지 간략히 살펴보았습니다. 부지 검토는 중소형 부동산 개발사업에 있어 가장 중요한 단계입니다. 때문에 각 사업 형태에 적합한 부지의 기준이 있어야 하고, 또 수요자들에게 외면받지 않는 부지인지를 알아보는 안목이 필요합니다.

하우올리는 3,000회 이상 중소형 부동산 개발사업 검토를 진행한 경험을 바탕으로 건축주분들의 조건과 사업 형태에 적합한 부지를 엄격한 내부 기준으로 선정하여 추천드리고 있습니다. 또한 중소형 부동산 개발사업에 처음 입문하시는 건축주분들께서도 안심하고 사업을 진행하실 수 있도록 기획 단계부터 임대관리까지, 사업의 전 과정을 건축주분들과 함께하고 있습니다.

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