서울을 기준으로 30년 이상 된 노후 주택들이 즐비해 있습니다. 한집 걸러 한집이라고 생각해도 될 정도로 말입니다. 그래서 하우올리에 다중주택 건축사업에 대한 문의를 주시는 예비 건축주분들께서는 노후주택을 이미 보유하고 계신 경우가 많습니다. 혹시 노후주택을 보유하고 계시지 않더라도 이미 서울에는 빈 땅이 없기 때문에 노후주택을 매입하여 철거 후 신축을 해야 하는 상황입니다. 이렇게 노후주택에 가치를 부여하고자 하는 의지를 갖고 계시는 분들이 있는 반면에, 어렵고 복잡한 중소형 부동산 개발사업에 대한 두려움으로 노후주택을 그냥 방치하고 계신 경우도 많습니다.

그래서 오늘은 노후주택에 가치를 부여하는 원룸 신축사업의 장점을 알아보고, 또 노후주택을 철거하고 원룸을 신축했을 때 기대할 수 있는 수익성에 대해 살펴보고자 합니다. 원룸 신축에 대한 관심이 조금이라도 있으신 건축주분들께 오늘 포스팅이 더욱 유익하기를 바랍니다.

노후주택을 방치하면 안 되는 이유

위에서 말씀드렸던 것처럼 서울의 전체 건축물 중에서 2018년 기준으로 노후 건축물이 무려 41%라고 합니다. 이 수치는 시간이 지남에 따라 점차 높아질 수밖에 없습니다. 원룸이나 다세대주택, 다가구주택 등 주택들은 준공된 순간부터 노후화가 진행됩니다. 그에 따라 감가상각이 이루어지고 30년 이상 된 건축물의 경우 그 가치가 없다고 봐도 무방합니다. 따라서 준공된 지 30년 이상 된 노후주택들이 즐비한 서울은 중소형 부동산 개발사업에 매우 특화된 지역이라고 생각하셔도 됩니다.

또한 그만큼 이미 노후주택을 보유하고 계신 분들도 많다는 뜻이고, 이러한 분들께서 직접 원룸이나 상가주택, 빌라 등을 신축하는 중소형 부동산 개발사업에 유리한 위치라는 것입니다. 노후주택의 경우 건물의 시설이나 내구성이 노후화되어 유지 보수하는데 지출이 발생할 수밖에 없습니다. 또 수익성 측면에서 보면 수요자들이 노후주택보다는 신축에 몰리는 경향이 있기에 공실이 발생하게 되어 안정적인 수익창출이 어려울 수 있습니다.

따라서 노후주택의 경우 건축물의 가치는 이미 없다고 봐도 무방하기에 부지 가격에 의존할 수밖에 없습니다. 그럼, 이러한 노후주택 보유하고 있다는 가정하에 철거 후 다중주택이나 상가주택 등을 신축하여 가치를 부여하게 된다면 어떻게 될지 생각해 보겠습니다.

| 더할 나위 없이 좋은 조건

노후주택을 보유하고 있다는 것은 중소형 부동산 개발사업에 있어 더할 나위 없이 좋은 조건이라고 할 수 있습니다. 왜냐하면 중소형 부동산 개발사업에 필요한 사업비 중에서 가장 큰 부분을 차지하는 것이 부지를 매입할 때 드는 비용인데, 바로 해당 비용이 해결된 상태이기 때문입니다. 즉, 부지를 매입할 때 필요한 자금을 대출을 받지 않아도 해결할 수 있다는 것이고, 이는 매달 고정적으로 발생하는 대출 이자에 대해 어느 정도 자유로울 수 있다는 것입니다.

서울의 경우 지가가 매우 높게 형성되어 있기 때문에 부지 매입 비용과 더불어 건축비까지 감당하기에는 개인 건축주분들이 감당하기 버거울 수 있습니다. 설령 대출을 받아 사업을 진행할 수 있다고 하더라도 매달 발생하는 임대수익에서 대출 이자와 유지 보수 비용 등을 제외하여야 최종적으로 순수익이 발생합니다. 그렇기 때문에 노후주택을 이미 보유하고 있다는 것은 기대할 수 있는 수익률이 더 높다는 이야기입니다. 물론, 노후주택을 보유하지 않은 분들은 중소형 부동산 개발사업을 하면 안 된다는 이야기는 아닙니다. 노후주택을 보유하고 계시지 않더라도 분명 수익을 낼 수 있는 방법이 있습니다.

대출 이자를 감당하고서라도, 온전히 발생하는 수익이 있는 경우 노후주택을 보유하고 계신 건축주분들은 아니지만 충분히 기대할 만한 수익률을 낼 수 있을 것입니다. 실제로 하우올리에 중소형 부동산 개발사업에 대해 문의해 주시는 예비 건축주분들 중 노후주택을 보유하고 계시지 않은 분들도 많습니다. 또, 이러한 건축주분들이 수익을 낼 수 있도록 하는 것이 하우올리가 해야 할 일이기 때문입니다.

| 땅이 있어도, 비싼 건축비가 걱정이라면?

노후주택을 보유하고 계시지만 비싼 건축비 때문에 사업을 진행하시기 부담스러운 분들이 계십니다. 하지만 사업성 검토를 면밀히 진행하여, 건축비를 충당하고도 안정적인 임대 수익이 발생할 수 있다는 결론이 도출되었다면 결코 마다할 이유는 없습니다. 얼마든지 건축비를 충당할 수 있는 방법이 마련되어 있기 때문입니다.

건축비를 확보할 수 있는 방법에 대해 몇 가지 말씀드려보자면, 보유하고 계신 토지를 담보로 건축비를 마련해 볼 수 있습니다. 즉 대출 상품을 이용하는 방법입니다. 또, 하우올리의 경우 자체 투자 상품을 운용하여 10% 정도의 자본금 확보를 하실 수 있도록 도움을 드리고 있습니다. 대부분 매달 발생되는 안정적인 임대수익으로 감당이 가능한 정도이고, 또 이런 방식을 대부분의 건축주분들께서 활용하고 계십니다.

따라서 노후주택을 보유하고 계신 건축주분들께서는 건축 비용을 걱정하기보다는 건축품질에 대한 고민을 해 보시는 편이 좋습니다. 막상 비싼 건축비를 치르고 건축을 진행했는데 품질이 기대해 못 미칠 경우 발생하는 손실을 걱정해야 한다는 것입니다. 따라서 좋은 건축품질을 보장할 수 있는 좋은 시공사를 선정해야 하고, 최대한 건축주분들께서 건축하실 형태의 건축물에 대한 경험이 풍부한 시공사를 선정하는 데 많은 시간과 노력을 할애해야 합니다.

만약 중소형 부동산 개발사업에 대한 관심은 있으나, 실패에 대한 두려움으로 진행을 보류하고 계신 건축주분들이 있다면, 조금이라도 자신감을 얻으시기를 바라며 오늘 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

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하우올리는 다수의 중소형 부동산 개발사업 검토 경험을 통해 보유하고 계신 노후주택에 가치를 부여했을 때 기대할 수 있는 수익성을 보다 정확히 분석하여 성공한 신축사업이 될 수 있도록 도와드립니다. 또한 자체 시공사인 하우올리씨앤디를 통해 합리적인 가격으로 좋은 건축품질을 약속드립니다.


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