중소형 부동산 개발사업 중 작은 면적에 건축사업을 해야 하는 원룸의 경우 세대 수 확보에 매우 민감합니다. 또, 세대 수를 최대로 확보하지 못하고 원룸 건축했다면 공실률에 대한 부담이 더욱 커지게됩니다. 반대로 세대 수를 충분히 확보하여 원룸을 건축했다고 하면 두 세개의 호실에서 발생한 공실은 부담이 되지 않을 수도 있습니다. 모든 세대가 다 임대 완료가 되면 더할 나위 없이 좋겠지만, 건축주분들께서는 원룸 건축에 있어 최악의 상황까지 고려하여 투자를 진행하셔야 합니다.

그래서, 이러한 공실률 리스크에서 어느정도 자유로워질 수 있도록 세대 수를 가능한 많이 확보하는 것이 좋다는 것입니다. 대부분 원룸 건축을 고려하시는 건축주분들께서는 원름 건축을 통한 안정적인 수익 구조를 원하고 투자를 진행하실 것입니다. 여기에서 매달 들어오는 임대 수익이 기대치를 밑돌거나 공실률로 인해 수익이 잘 나지 않는 상황이 발생한다면 누구나 투자에 대한 회의감을 느끼기 마련입니다.

따라서 오늘은 세대 수를 최대한 확보하려면 어떤 요소들을 살펴야 하는지 알아보고, 더 나아가 공실률을 줄일 수 있는 설계관리에 관련한 이야기를 나눠보고자 합니다.

수익성과 직결된 설계

원룸 건축이나 상가주택, 빌라 건축 등 중소형 부동산 개발사업 중 특히 주거용 건축물을 건축하는 경우에는 설계가 매우 중요합니다. 원룸을 생각해 보면 협소한 부지에 건축을 해야 하는데, 때문에 거주자들이 사용할 공간에 대한 제약이 많아집니다. 때문에 원룸에 거주하는 임차인들은 주거공간의 좁고 불편한 구조를 경험하게 됩니다. 이러한 점을 생각해 봤을때, 수요자들이 원하는 방 크기와 구조로 설계가 가능하다면 수요자들이 느끼는 원룸에 대한 불편을 해소할 수 있고 나아가 공실률을 줄여 수익성을 높일 수 있습니다.

또, 원룸 건축사업의 수익성에 매우 중요한 역할을 하는 것이 세대 수 확보인데, 최대한 많은 세대 수를 확보할 수 있는 것도 설계의 힘 입니다. 이 때는 여러가지 요소를 살펴야 합니다. 특히 건축법과 관련하여 건축 면적에 손해를 보게 되는 요소는 없는지에 대하여 따져보아야 합니다. 

또한 건축주분들이 요구하는 요구 사항들이 적절하게 반영되어 설계가 이루어 져야 추후 수정을 진행하야 하는 불상사를 방지할 수 있고, 이러한 미반영 문제들로 인한 공정의 딜레이를 막을 수 있습니다. 의외로 많은 현장들의 건축주분들의 요구 사항을 제대로 반영하지 못해 공기일이 증가하거나 공정이 아예 멈추는 등의 어려움을 겪는 경우를 많이 보았습니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 가장 베스트는, 건축주분들 역시 설계 단계에서 추가 요구 사항들을 잘 전달하여 설계에 반영되어 착공이 들어갈 수 있도록 하는 것이 좋습니다.

| 설계에 대한 요청은 이렇게 해보세요

대부분 설계 과정이나 착공에 들어갔을 시점에도 많은 피드백들이 오고갑니다. 특히 건축주분들께서는 많은 돈을 들여가며 사업을 진행하시기에 취향을 반영하고자 하시는 경우가 많습니다. 이 때 여러 요청사항들은 설계사나 시공사에 다양한 채널을 이용해 전달을 하시게 되는데, 이는 결코 좋은 방식이 아닙니다. 설계 과정에서 추가 요구사항을 전달할 때에는 문서로 작성하고, 설계사가 이해하기 쉽도록 설명과 더불어 적절한 레퍼런스들을 참고자료로 첨부하시면 더욱 좋습니다.

추가적으로 건축주분들의 방향성과 유사한 사례의 느낌과 경험과 같은 부분 역시 세세하고 구체적이게 잘 정리하여 전달하면 큰 도움이 됩니다. 모호한 소통방식은 지양하고 보다 구체적이고 체계적인 방식으로 요구사항들을 전달하셔야 한다는 것입니다. 모호하게 전달된 요구 사항들에 대해 설계사들은 많은 고민을 하게 될 것이고, 확인을 위한 단계들이 늘어나 더 많은 노력과 시간을 할애하게 됩니다.

건축사업에서 시간은 곧 돈이기에 이는 결코 설계사만의 어려움이 아니고, 건축주분께도 손해가 될 수 있다는 것을 인지하셔야 합니다. 또 모호하게 요구사항들을 전달했을 때에는 설계사가 제대로 이해하지 못하여 건축주분들께서 원하던 방향성을 벗어날 수 있고, 때로는 요구사항들이 반영되지 않는 문제들도 발생하게 되어 추후 이러한 문제들에 대한 시비를 가려야 하는 상황이 발생될 수 있습니다.

| 건축주의 역량이 설계에 미치는 영향

설계사가 아닌 건축주분들께서는 전문가에 준 하는 설계지식을 갖고 계시지 못할 수 밖에 없습니다. 이는 이상할 것이 아니고, 당연한 것이기에 크게 문제가 되지는 않습니다. 하지만 그럼에도 건축주분들께서도 설계사와 원활한 소통이 가능한 만큼의 역량을 갖춰 놓으시면 좋습니다. 특히 건축법에 관련한 부분들에 대한 스터디가 꼭 필요합니다. 건축법에 의해 건축면적이 실제 면적보다 줄어들기도 하고, 또 원하는 구조로 설계가 불가능한 경우도 발생하기 때문입니다.

이러한 문제들은 수익성에도 직결되는 문제들이기 때문에 건축법에 관한 부분들을 검토해볼 수 있는 역량 정도는 가지고 계시는 것이 좋다는 것입니다. 대부분의 설계사들은 해당 부분들을 잘 고려하여 설계에 반영 하겠지만, 간혹 놓치는 경우도 있을 수 있고 인지는 하고 있더라도 제대로 반영되지 않아 준공 후 건축법에 위배되는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다.

또 건축법의 경우 부지를 발굴하는 단계에서도 매우 중요한 역할을 하게 되기 때문에 대략적으로라도 스터디를 해 보시면 분명 큰 도움이 될 수 있습니다. 건축 부지에 접한 도로의 너비가 너무 좁아 추후 도로를 넓혀야 할 만큼의 면적을 제외하고 건축을 진행해야 할 수도 있고, 또 일조사선제한의 영향을 많이 받아 상층으로 갈 수록 세대 수 확보에 불리한 경우도 있습니다.

특히 대지와 도로의 관계에 대한 문제는 전문가들도 놓칠 수 있는 부분이기에 건축주분들께서라도 충분히 이해하고 계시면 좋습니다. 그 밖에 가각전제나 주차장법 등에 대해서도 알아야 수요자들이 원하는 방의 크기와 구조를 갖추는 데 도움이 될 것입니다.

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오늘은 공실률을 좌우하는 설계의 중요성에 대해 간략히 알아보았습니다. 하우올리는 3,000회 이상의 중소형 부동산 개발사업 검토 경험을 토대로 건축주분들께 만족스러운 수익성을 낼 수 있는 좋은 부지들을 발굴하고 추천드리고 있습니다.

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