다중주택이나 다세대주택, 상가주택 등 집 짓는 비용은 다양한 원인들로 증가하고는 합니다. 또 건축 현장을 보면 매우 다양한 전문가들이 다양한 공정들을 바삐 진행하기에, 여러 변수들이 발생될 수밖에 없는 것입니다. 이렇게 발생된 변수들은 집 짓는 비용의 증가를 야기하고, 이는 고스란히 건축주분들의 부담으로 이어지게 됩니다. 하지만 집 짓는 비용을 증가시키는 원인 중 가장 규모가 큰 원인이 있는데, 바로 설계변경입니다. 여기서 설계변경에 의한 집 짓는 비용의 증가는, 이미 착공에 돌입한 후 설계변경이 불가피할 경우를 말씀드리는 것입니다.

만약, 골조공사가 이미 진행된 상태에서 구조변경이 필요하여 설계변경이 불가피한 경우에는 뼈대를 철거하고 다시 진행하지 않는 한 변경할 수 없다는 것입니다. 이럴 경우 집 짓는 비용이 매우 크게 증가할 수밖에 없기 때문에 건축주분들께서도 실시설계도서에 관련해서는 꼭 추후 설계변경이 발생하지 않도록 체크하고 또, 체크해 보셔야 합니다.

물론 건축을 진행하는 과정에서 설계변경이 전혀 발생하지 않을 수는 없습니다. 작은 설계변경이라도 발생할 수밖에 없기 때문에 큰 규모의 설계변경을 막기 위한 노력이 필요하다는 것입니다. 또, 애초에 잘못된 설계도서를 가지고 시공을 하는 경우도 있지만, 착공 후 건축주분들의 변심에 의해 발생되는 설계변경도 분명 존재합니다. 때문에 건축주분들께서는 설계 단계에서 최대한 방향성을 피력하여 반영될 수 있도록 하고, 착공 후에는 집 짓는 비용에 영향을 주지 않을 수준의 변경점들만 요청하실 수 있다면 시공비 측면에서 더 나은 결과를 보실 수 있을 것입니다.

시공비 증가의 원인, 설계변경

앞서 설계변경은 다양한 원인들로 발생할 수 있다고 말씀드렸습니다. 또, 어떤 시공현장이든 설계변경은 필연적으로 발생할 수밖에 없습니다. 때문에 일단 설계변경에 의해 시공비 역시 변경되어야 할 상황이 발생했다면 원인에 대한 분석이 꼭 필요합니다. 그렇지 않으면 오롯이 증가한 시공비에 대한 손해를 건축주분들께서 감당하셔야 할 상황이 될 수 있기 때문입니다.

어떤 사람으로부터 설계변경이 발생되었는지, 그리고 원인은 무엇인지 정확히 파악할 수 있어야 추후 시공비에 대한 분쟁에 있어 건축주분들이 조금 더 자유로울 수 있을 것입니다. 잦은 빈도로 발생되는 리스크인 만큼 건축주분들께서도 꼭 설계변경에 대처하는 역량을 키우시기를 바랍니다.

그럼, 본격적으로 설계변경으로 인한 시공비 증가에 어떻게 대처하면 좋을지 살펴보도록 하겠습니다.

| 원인 파악부터 제대로

일단 설계변경은 시공비 변경이 동반됩니다. 즉, 설계변경이 발생하면 시공비가 증가할 수도 있고, 때로는 감소할 수도 있다는 것입니다. 대부분은 시공비가 증가하는 상황이 많고 시공비가 감소하는 경우는 극히 드물다고 생각하고 계시면 좋습니다. 그래서 설계변경이 발생했을 경우 원인 파악을 제대로 해야 하는 것인데, 대부분의 건축주분들께서는 건축설계, 시공 분야에 대한 역량이 부족한 경우가 많기에 설계사나 시공사에 의존하는 상황일 수밖에 없습니다.

이럴 경우 대부분 설계변경에 의한 시공비의 증가는 건축주분들께서 감당해야 할 문제가 될 확률이 높아집니다. 이렇게 억울한 상황을 막기 위해서는 설계에 대한 이해가 필요합니다. 설계도서는 시공에 필요한 실시설계도서뿐 아니라 계획설계, 중간설계 등 몇 가지 단계로 나뉩니다. 각 설계도서는 작성자가 다를 경우도 많고, 그로 인해 각 설계도서가 불일치하는 경우도 빈번합니다.

설계도서가 불일치하게 되면 설계변경이 발생할 가능성 역시 높아지기에 각 설계도서를 세세하게 체크하여 불일치하는 항목이 없도록 해야 합니다. 원룸이나 상가주택, 빌라와 같은 중소형 부동산 개발사업의 특성상 속도감 있게 진행이 되기 때문에 설계도서를 검토하는 시간이 충분하지 않은 경우가 있습니다. 이럴 경우 자칫 설계도서의 오류를 잡아내지 못하는 경우도 발생할 수 있기에 충분한 여유를 두고서라도 설계도서에 대한 검토를 꼼꼼히 해 보아야 합니다.

때로는 설계도서를 검토하는 과정이 아예 생략되어 버리는 경우도 있고, 또 매우 간소화되어 세부적인 사항들에 대한 오류를 잡아내지 못하는 경우도 많기 때문입니다. 이러한 상황들을 방지하고자, 설계도서 검토에 많은 시간과 노력을 할애해야 한다고 말씀드린 것입니다. 또 실제로 이렇게 설계도서에 대해 검토할 수 있는 여유를 주었음에도 발생한 설계도서의 오류로 인한 설계변경에 대한 책임은 어느 정도 건축주분들이 피해 가실 수 있을 것입니다.

| 착공 후 건축주의 변경 요구

착공 후 의외로 건축주분들께서 설계변경을 요구하는 상황이 흔하게 발생합니다. 분명 설계도서를 통해 서로 합의를 하고 착공에 돌입했는데도, 건축주분들은 추가적으로 요구사항이 발생할 수밖에 없습니다. 가장 좋은 방법은 설계 단계에서 요구사항들을 전달하는 것이겠지만, 미처 전달하지 못했거나, 추후 방향성 변경으로 인해 추가적으로 설계변경을 요청해야 하는 상황들이 있을 수 있다는 것입니다.

시공비 증가를 감안하고서라도 착공 후 설계변경을 요구하는 것이라면 문제가 되지 않겠지만, 건축주분들께서는 간단히 해결할 수 있는 문제라고 생각하고 설계변경을 요청하는 경우에는 증가하는 시공비로 크게 당황하실 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 착공 후에 변경점이 발생하지 않도록 최대한 설계 단계에서 반영될 수 있도록 하셔야 합니다.

또 간혹 설계 단계에서 건축주분들께서 요청했단 요소들이 누락되거나 잘못 반영된 경우도 발생할 수 있기 때문에 요구사항들에 대해서는 보다 상세하게 전달하되, 비슷 한 사례를 함께 제시하여 설계사가 잘 이해할 수 있도록 하는 것이 좋습니다.


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