원룸 건축을 통한 원룸임대사업에 관심을 갖고 계신 건축주분들이라면 꼭 알고 계셔야 할 것들이 몇 가지 있습니다. 그중 오늘 다뤄볼 내용은 원룸임대사업의 가장 큰 리스크 중 하나인 공실률에 관한 내용입니다. 공실률은 다양한 원인들에 의해 발생될 수 있는데, 가장 큰 원인은 수요자들의 니즈를 제대로 반영하지 않는 것입니다. 1인 가구의 비중이 증가하여 원룸에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있지만, 공급 역시 증가하고 있습니다. 이는 경쟁의 심화를 뜻하는데 원룸 시장의 경쟁에서 살아남으려면 결국 수요자들의 입맛에 맞는 원룸을 건축해야만 합니다.

그러기 위해서는 우선 수요자들이 원룸에 거주하고자 할 때 어떤 요소들을 중점적으로 원하는지에 대해 파악해 보아야 합니다. 수요자에 대한 분석 없이는 제대로 된 사업성 검토가 될 수 없고, 실제로 추후 수익성을 장담할 수 없습니다. 원룸임대사업은 말 그대로 임대로 수익을 내야 하는 형태이기 때문에, 임대 수익 창출의 핵심인 수요자들에 대한 분석은 사업성 검토 과정에서 가장 중요한 분석 포인트라고 할 수 있습니다.

오늘은 그중에서도 수요자들이 원룸을 선택할 때 선호하는 방의 크기는 어떤지, 또 어떤 방의 구조를 선호하는지에 대해 중점적으로 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

공실률을 줄이려면 수요자가 원하는 원룸의 모습을 알아야 한다

원룸에 거주하기를 희망하는 수요자들은 생각보다 까다로운 기준을 가지고 있습니다. 특히 위치에 있어서는 더욱 엄격한 기준이 있는데, 이 기준에서 가장 큰 비중을 차지하는 요소가 바로 교통입니다. 교통 중에서도 지하철역과의 거리를 중요하게 생각하는데, 도보로 충분히 지하철역을 이용할 수 있을 정도의 역세권이기를 바랍니다. 이와 별개로 원룸 자체의 시설에도 매우 민감합니다.

신축 원룸을 기준으로, 대부분 깔끔한 인상을 주는 공간을 제공할 것인데 이 중에서도 수요자들이 선호하는 방의 크기나 구조가 분명 있습니다. 어떤 수요자는 분리형 원룸을 선호할 수 있고, 또 어떤 수요자는 다락이 포함된 복층 형태를 선호하는 경우도 있습니다. 그 밖에도 욕실, 가전 옵션, 수납공간 등 수요자의 니즈에 맞추려면 따져봐야 할 것 들이 너무나도 많습니다. 해당 부분은 치열한 원룸 시장에서 경쟁력을 갖추기 위해 필수적으로 파악해 보아야 하는 사항이기 때문에 원룸임대사업을 시작한 건축주분들이라면 필수적으로 살펴보게 될 요소라고 생각하시면 됩니다.

그럼, 원룸 시장에서 경쟁력이 있는 방의 구조나 크기는 어떠할지, 한번 살펴보겠습니다.

| 방의 크기, 구조 모두 중요하다

우리가 흔히 알고 있는 원룸을 생각해 보면, 방과 거실이 분리되어 있지 않은 형태를 떠올리게 될 것입니다. 하지만 근래에 들어 원룸은 구조에 있어 발전을 거듭하고 있습니다. 원룸이라고 해서 꼭 원룸일 필요가 없다는 것입니다. 예를 들어 현관과 욕실 공간, 그리고 방 사이를 중문으로 나눠 1.5룸으로 구조를 낼 수도 있고, 나누어 주는 벽 전체를 중문으로 하여 원룸으로도, 1.5룸으로 분리할 수도 있도록 하는 형태도 있습니다.

이렇게 되면 생활공간과 취침 공간으로 나눠 사용할 수 있어 더욱 실용적이면서도 쾌적한 주거생활이 가능합니다. 원룸의 경우 좁은 대지에 세대 수를 많이 확보해야 하다 보니 주거 공간이 협소할 수밖에 없는데, 이러한 구조를 적용했을 경우 협소한 공간이라도 수요자들은 더 깔끔하게 활용할 수 있게 됩니다. 또 기능적인 측면에서도 유리한데, 침실이 분리되어 있어 냉/난방 측면에서도 더욱 유리할 수 있습니다. 또한 화장실의 습기나 악취, 현관 밖에서 들리는 소음에도 보다 자유로울 수 있습니다.

수요자들은 아이러니하게도, 원룸임에도 보다 넓고 쾌적한 공간을 원합니다. 즉, 생활공간이 충분히 확보되기를 바란다는 것입니다. 앞서 원룸의 주거 공간은 협소할 수밖에 없다고 하였는데, 이러한 단점을 보완하기 위한 방법 역시 있습니다. 공간을 더욱 협소하게 만들고 동선을 방해하는 가구, 가전 등을 모두 빌트인으로 구성하면 좋습니다.

특히 가구의 경우 죽은 공간이 없이 수납공간으로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 원룸의 모든 주거공간이 오롯이 임차인들에게 쓰일 수 있도록 해야 한다는 것입니다. 이렇게 마련된 충분한 수납공간은 수요자들이 공간을 더욱 깔끔하고 쾌적하게 유지하며 살아갈 수 있도록 하는데 큰 역할을 하게 됩니다. 수납공간 역시 수요자들이 중요하게 생각하는 요소라는 점을 잊으면 안 됩니다.

| 다락이 포함된 복층세대

의외로 다락이 포함된 복층에 대한 로망이 있는 수요자들이 많습니다. 복층 형태에도 장점만 있는 것이 아니라, 여러 단점들이 존재하는데 그럼에도 이러한 단점들을 감수하고 복층을 원하는 수요자들이 있습니다. 위에서 수요자들이 수납공간에 대해 매우 중요하게 생각한다고 했는데, 다락이 포함된 복층 형태의 원룸의 경우 공간 활용을 다용도로 할 수 있어 수납에 있어 더 유리합니다. 

또 자연스럽게 침실과 거실이 나눌 수 있기 때문에 더 쾌적한 생활이 가능합니다. 위에서 말씀드렸던 1.5룸의 분리형 원룸의 경우 협소한 공간을 나누어 두었기 때문에, 거실이나 침실 모두가 협소할 수 있지만 다락이 포함된 복층형 원룸의 경우에는 이러한 단점을 극복해낼 수 있습니다. 하지만 모든 세대를 복층형 원룸으로 구성할 수는 없기 때문에 대부분 최상층 세대들만 복층형으로 구성하는 경우가 많습니다.

이렇게 복층형으로 원룸으로 구성하게 되면 임대료 기준을 조금 더 높일 수 있기에 수익성 층면에서도 유리할 수 있습니다.


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