중소형 부동산 개발사업에 관심은 있지만 어떻게, 어디서부터 진행을 해야 할지 막막하신 예비 건축주분들이 많은 것 같습니다. 실제로 하우올리에 문의하시는 중소형 부동산 개발사업에 뜻이 있는 예비 건축주분들 중 대부분이 이런 상황이신 경우가 많습니다. 이러한 예비 건축주분들께서 가장 많은 문의해 주시고 있는 사업의 형태는 역시 원룸 건축사업이고, 그다음이 상가주택 건축사업입니다. 그럼, 왜 중소형 부동산 개발사업의 첫 시작을 원룸이나 상가주택을 선택하는 것일까요?

여기에는 몇 가지 이유가 있는데, 오늘 포스팅에서는 바로 이 중소형 부동산 개발사업을 처음 시작하시는 건축주분들께 원룸이나 상가주택이 제격인 이유에 대한 이야기를 나눠보도록 할까 합니다.

중소형 부동산 개발사업에 처음이라면?

중소형 부동산 개발에 이제 막 입문하시려는 예비 건축주분들 중 대부분이 원룸이나 상가주택 건축사업을 고려하고 계신 경우가 많습니다. 여기에는 다양한 이유가 있는데, 특히 자본에 대한 이유로 많이들 고려하시는 것 같습니다. 중소형 부동산 개발사업에는 원룸이나 상가주택뿐 아니라 조금 더 규모가 큰 빌라부터, 꼬마빌딩, 나홀로아파트 등 그 종류가 매우 다양합니다. 즉, 중소형 부동산 개발사업이라는 큰 카테고리 안에서 다양한 사업 형태로 나눠진다는 것이고 각 사업의 형태마다 규모 역시 다릅니다.

그중 원룸과 상가주택의 경우 상대적으로 필요한 자기자본이 적은 편이기에 첫 투자 형태로 많은 건축주분들께서 선택하시는 것 같습니다. 또, 원룸과 상가주택 건축사업의 장점 중 높은 환금성이 있는데, 이는 수익을 내는 데까지 걸리는 시간을 이야기합니다. 즉, 원룸이나 상가주택의 경우 빠르게 수익을 현금화할 수 있다는 장점이 있습니다. 대부분 자본이 넉넉하지 않은 개인 건축주분들께서는 수익을 내는 데까지의 기간이 길어질수록 자금에 압박을 느낄 수밖에 없는데, 원룸이나 상가주택의 경우 분양의 형태가 아닌 임대로 수익을 내기 때문에 이 환금성 면에서 장점을 가지고 있습니다.

그 밖에 원룸과 상가주택의 특징과 장점들은 각각 나눠서 더 설명드려보도록 하겠습니다.

| 원룸 건축사업

원룸 건축사업은 임대를 통해 수익이 발생됩니다. 쉽게 월세나 전세를 통해 수익을 낸다고봐주시면 됩니다. 때문에 주로 안정적인 임대수익을 목표로 하는 분들께서 많이 선택하십니다. 월급을 제외하고, 추가적인 고정 수익이 발생하기 때문에 안정성 측면에서 원룸 건축사업이 각광받는 것입니다. 또 원룸 건물 전체를 보유하고 있다고 하더라도 1가구 1주택에 해당되는 만큼, 세금 면에서도 유리합니다.

세대별 구분 소유, 구분 등기가 되지 않는 형태로 토지와 건물을 모두 건축주분들께서 소유하는 형태라는 것입니다. 이는 지가 상승으로 인한 시세 차익 역시 동시에 노려볼 수 있다는 장점이 있기 때문에, 원룸 건축사업의 수익성이 더욱 안정적이라고 평가받는 것입니다. 앞서 말씀드린 장점만을 보면 원룸 건축사업이 결점 없는 사업으로 인식하실 수 있는데, 물론 단점도 존재합니다.

임대수익은 임차인이 확보되어야 발생되기 때문에 공실률에 매우 민감할 수밖에 없습니다. 즉, 원룸을 건축했다고 해서 사업이 끝나는 것이 아니라 꾸준히 임차인을 확보하기 위한 노력이 필요하다는 것입니다. 이렇게 공실률에 민감한 원룸 건축사업의 경우 사업성 분석 과정을 제대로 거쳐야 하는데, 여기에서 가장 중요한 부분이 바로 수요자 분석입니다.

또 같은 면적이라도, 여러 조건에 따라 확보할 수 있는 세대 수에 차이를 보입니다. 어떤 원룸은 9세대 밖에 확보하지 못했는데, 또 어떤 원룸은 12세대를 확보한 경우를 보실 수 있을 것입니다. 9세대와 12세대의 차이가 그리 크게 느껴지지 않으실 수 있겠지만, 세대 별 월세가 50만 원이라고 생각해 보았을 때 매달 150만 원의 수익 차이를 보이기 때문에 꼭 세대 수 확보에 있어 충분히 검토해 보셔야 합니다.

세대 수를 충분히 확보하지 못했을 경우, 공실률에 더욱 민감해질 수밖에 없습니다. 12세대가 있는 원룸에 발생한 2세대의 공실과 9세대가 있는 원룸에 발생한 2세대의 공실은 손실에 대한 체감이 다를 수밖에 없다는 것입니다. 세대 수 확보에 있어서는 건축법에 관한 역량이 필수적으로 필요하기 때문에 중소형 부동산 개발사업에 대한 경험이 없는 예비 건축주분들께서 많이 어려워하시는 부분입니다.

해당 부분은 사업성에도 큰 영향을 미치기 때문에, 혹시 혼자 진행하기에 역량이 부족하다고 판단이 되신다면 하우올리와 같은 중소형 부동산 개발사업에 특화된 업체나 전문가의 도움을 받아보시는 것도 방법 중 하나입니다.

| 상가주택 건축사업

상가주택 건축사업의 경우 1층은 상가, 그 위층들은 주거용으로 활용되는 건물을 이야기합니다. 쉽게 원룸 건물 1층에 상가가 추가된 형태라고 생각하시면 좋습니다. 상가주택의 경우 원룸과는 달리 사업성을 분석하는 과정에서 상권 분석이 필수로 진행되어야 합니다. 1층 상가의 성패가 상가주택 전체의 성패를 좌우하기 때문입니다. 상가주택 건축사업 역시 중소형 부동산 개발사업에 처음 입문하시는 건축주분들께서 많이 선호하시지만, 원룸 건축사업에 비해 조금 더 난이도가 있는 편이라고 할 수 있습니다.

왜냐하면 상권 분석에는 유동인구, 연령, 성별, 구매력, 주변 상권, 분포 업종 등 분석해야 할 요소들이 매우 다양합니다. 이렇게 따져봐야 할 요소들이 많아진다는 것은 그만큼 건축주분들께도 부담이 될 수밖에 없습니다. 또, 임대관리 부분에 있어서도 1층 상가의 업종에 따라 주택의 공실률에도 영향을 받습니다. 소음을 유발하거나, 냄새를 유발하는 업종이 1층 상가에 들어올 경우 삶의 질이 크게 하락할 수 있기에 주택의 수요가 하락하게 될 수 있다는 것입니다.

하지만 상가주택의 경우 고정적인 임대수익과 함께, 1층 상가에 대한 운영을 직접 진행할 수 있다는 매력이 있습니다. 실제로 직접 거주하며 1층 상가까지 함께 운영하여 수익을 더 내는 경우도 많습니다. 또, 상가는 보증금과 임대료 수준이 더 높게 형성될 수 있기 때문에 1층 상가가 잘 운영된다면 원룸 건축사업보다 더 높은 수익을 기대해 볼 수 있습니다.


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