원룸 건축을 통한 중소형 부동산 개발사업은 다양한 장점들을 가지고 있습니다. 높은 환금성과 함께 안정적인 수익구조, 그리고 다른 사업 형태보다 적게 필요한 자본금 등, 이러한 장점들 때문에 많은 건축주분들께서 원룸 건축을 고려하시고 계신 것 같습니다. 하지만 대부분의 건축주분들은 원룸 건축을 포함한 건축사업에 대한 경험이 없는 경우가 많기 때문에 간혹 손해를 보시는 경우도 발생합니다.

특히, 원룸 건축을 통한 임대사업은 좋은 땅을 보다 저렴하게 매입하는 것이 성공에 가까워지는 가장 좋은 방법인데, 이러한 부분에서 잘못된 선택을 하는 경우가 많습니다. 이럴 경우 사업성이 떨어지게 되어 기대에 못 미치는 수익률에 실망하실 수 있습니다. 그뿐만 아니라 시공에 대한 지식 역시 깊지 않기에, 시공 과정에서 발생하는 다양한 변수들에 대처할 수 있는 역량이 부족합니다. 이럴 경우 변수들에 의해 증가한 시공비를 고스란히 건축주분들께서 감당하시는 경우도 발생할 수 있습니다.

그래서 오늘은 원룸 건축 전에 건축주분들께서 꼭 알고 계셔야 할 원룸 건축의 전반적인 프로세스에 대한 내용을 준비했습니다. 추가적으로 어떤 순서로 건축사업이 진행되는지 간략하게 이야기 나눠보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

현재 서울에는 비어있는 땅이 없다고 보시면 됩니다. 때문에 부지만 매입하여 건축사업을 전개하는 것이 아니라, 낡고 오래되어 충분히 감가상각이 일어난 건물을 포함한 부지를 매입하여 철거 후에 건축사업을 전개해야 합니다. 여기서 사업성을 확보하는 방법 중 하나는 앞서 말씀드렸던 감가상각이 충분히 일어난 건물을 매입하는 것입니다. 바로 좋은 땅을 싸게 매입하는 전략인데, 전체 사업비 중 가장 많은 자금을 필요로 하는 부분이 바로 부지 매입 비용이기 때문에 부지를 싸게 매입하는 것만으로도 사업성이 확보된다는 이야깁니다.

좋은 소식은, 서울은 지금도 지어진지 30년 이상 된 노후 주택들이 즐비하고, 이 가운데 더 저렴한 가격에 매입할 수 있는 좋은 매물이 존재한다는 것입니다. 하지만 이러한 원룸 건축에 적합하면서도 저렴한 땅은 거저 얻어지는 것이 아니고, 부지소싱 노하우와 발품 전략을 필요로 합니다. 대부분의 건축주분들께서는 바로 이 과정에서 잘못된 선택을 하시는 경우가 많은데, 이럴 경우 전체 사업성에 좋지 못한 영향을 끼치기에 부지를 매입할 때에는 보다 신중하게 판단하셔야 합니다.

지금까지는 원룸 건축에 있어 가장 중요한 요소인 부지 매입 단계에 대해 먼저 이야기했지만 전체적인 사업의 프로세스를 우선적으로 알고 계셔야 합니다. 그래야만 사업이 어떻게 진행되는지 알고, 각 과정에서 건축주의 역할에 대해 인지하여 보다 원활하게 사업이 진행되는 데 도움이 됩니다. 자, 그럼 본격적으로 원룸 건축사업은 어떤 순서로 진행이 되는지 한번 살펴보겠습니다.

| 원룸 건축사업, 어떤 순서로 진행되나?

원룸 건축사업은 크게 6가지 단계로 나눌 수 있습니다. 이 6가지 단계 중 어느 하나라도 문제가 발생해서는 안 되고, 보다 완벽하게 프로세스에 맞게 진행을 해야 합니다. 우선 가장 첫 번째로 진행되는 단계는 바로 사업준비단계인데, 이 단계에서는 사업 기획, 규모 검토 과정, 사업성검토 과정이 포함됩니다. 사업준비단계의 경우에는 부지 발굴, 건축물의 규모 등을 판단하는 과정이기 때문에 가장 중요한 단계라고 할 수 있습니다. 원룸 건축의 핵심은 좋은 땅을 싸게 사는 것이고, 또 안정적인 임대수익을 위해서는 건축물의 규모 또한 매우 중요합니다. 건축물의 규모에는 세대 수 역시 포함되기에, 더 많은 세대 수를 확보할 수 있는 방향으로 부지들을 알아보시는 것이 좋습니다.

그다음 단계로는 설계 단계가 있는데, 설계는 기획설계, 기본설계, 실시설계로 나눌 수 있습니다. 각 설계 단계에 대한 내용은 지금 다 말씀드리기에는 무리가 있기 때문에 아래에 링크를 첨부해 드리겠습니다. 해당 링크를 통해 각 설계 단계마다 어떤 역할을 하는지 살펴보시기를 바랍니다.

▼ 설계 과정 이해하기 ▼
https://bit.ly/3hZdgqn

세 번째 단계로는 인허가 과정이 있고, 다음 네 번째 단계로는 시공 및 감리 과정이 있습니다. 해당 과정은 시공사 선정부터 실제 공정 및 설계 관리까지 포함된 과정이기 때문에 꼭 중점적으로 알아두셔야 합니다. 위에서 언급했던 사업준비단계 만큼이나 중요한 단계이기 때문입니다. 원룸 건축에 들어가는 자본 중 두 번째로 큰 자본이 필요한 부분이 바로 시공이기 때문에 어떤 공정에 어떻게 자금이 투입되는지 잘 알고 계셔야 합니다.

다섯 번째 과정은 준공, 사용 승인 단계입니다. 마지막으로는 건물유지관리가 있습니다. 해당 과정 역시 준공 후 발생한 하자를 보수하고 효과적으로 공실률을 줄일 수 있도록 하는 임대관리가 포함된 과정이기에 건축주분들께서 필수적으로 알아두셔야 합니다. 다양한 이해관계자들이 다양한 공정들을 진행하는 건축 과정에서 한 가지의 하자라도 발생하지 않을 수는 없습니다. 그렇기 때문에 준공 후 건축물의 품질에 대한 관리가 매우 중요합니다.

또, 원룸 건축사업의 경우 안정적인 임대수익이 큰 장점인데, 이러한 장점을 방해하는 리스크가 바로 공실률입니다. 바로 이 공실률을 줄일 수 있는 노력 역시 건물유지관리 단계에서 할 수 있습니다. 만약, 건축주분들께서 홀로 임대관리를 하는 것에 대한 어려움을 느낀다면 효과적인 임대관리 서비스를 제공하는 업체를 통한 솔루션을 받아보시는 것도 방법입니다.


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